Arkadaslar size basarisiz bir ev alma girisimimden bahsedeyim, uzun ve karisik bir yazi olacak, ama ozellikle yatirim amaciyla ev almak isteyenlerin yada kiralak ile ev almak arasinda kalanlarin detayli bir sekilde okumasini tavsiye ediyorum, Amerika ile Turkiye piyasasi ve gercekleri biraz farkli, umarim faydasi olur.
2016 yilinda Manhattan'da bir ev almak istedim, insaat muhendisi olarak New York'ta calisiyordum. New York piyasasinda taninan bir gayri menkul uzmani ile tanistirildim, onun yonlendirmesi ile, ve gene onun tavisye ettigi bir broker ile iletisime gectim, cunku evlere bakmaya baslamadan once pre-approval almam gerekiyordu. bunun icin gerekli belgeler kisaca son iki maas bordrom ve son 2 tax returnum, kira odemelerimi kanitlayan transferler ve mal varligimi kanitlayan belgeler seklindeydi. Bu arada mortgate manhattan ozelinde ve kalifornia da biraz farkli ilerliyor, satis rakamlari cok yuksek oldugu icin bunlara Jumbo Loan deniyor, ve genelde biraz daha fakli ozellikler araniyor, kisaca credit scorun 720 ve ustu olmasi, Borc - gelir oranin yuzde 45 olmasi , ve on odeme disinda bir miktar bankada birikiminiz olmasi gerekiyor, Bu arada Manhattan marketi icin cok ilginc ve anlasilmasi zor durumlar var, sehirde satilan dailer co-op , condo, ve Condo-op seklinde siniflandiriliyor, kisaca bunlar, co-op durumunda , ev tapusu degil, bina da bir hisse sahibi oluyorsunuz, bu bina bir arsayi kiralamis ve ustune ve 99 yilligina bir bina insaa etmis, 99 yil sonunda bu kira kontrati yenileniyor, ayni zamanda bu binanin bir yonetimi ve bunlarin garip kurallari var, ornegin bir cogunda evi alabilmeniz icin yonetim ile mulakata giriyorsunuz, size olumsuz yanit verirlerse paraniz olsa bile daire sizin olmuyor, ayrica kiraya verme kisitlamalari var, ornegin bu daireyi kiraya vermek isterseniz 5 sene icinde en fazla 2 sene kiraya verebiliyorsunuz ve kiracilarin da benzer sekilde mulakata girmeleri gerekiyor, ayrica evinize camasir makinesi bile koymak isterseniz yonetimden izin almak durumundasiniz ve bir cogu bu izni size vermiyorlar, tek avantajli taraflari ucuz olmalari, yani kisaca Condo 1 milyon dolar ve ustu iken, Co-op ta benzer bir daire 400-500 bin dolara alinabiliyor, Condo daha cok bizim anladigimiz gibi bir daire burada direk tapu sahibi oluyorsunuz, istediginiz gibi kiraya verebilirsiniz ve yonetim mulakati diye bir durum yok, Condop is bu ikisinin karisimi arada bir yerlerde kaliyor. Konumuza donelim, meslegim geregi ortalamanin ustunde kazaniyorum fakat isimin devamliligi yok, bir bolgede ancak proje bitene kadar kalabiliyorum, Bu nedenle Co-Op benim icin mantikli bir secenek olmaktan cikiyordu, en azindan Condo bir miktar daha mantikli bir yatirim gibi gorunuyordu.
Hikayeye donersek, bankadan pre-approval aldiktan sonra ev bakmaya basladim, bu arada bu bolum gercekten cok yorucu hafta ici odevinizi yapiyorsunuz, piyasayi da cok siki takip ediyorsunuz bu piyasa cok hareketli bir piyasa evler open house olur olmaz siz yetisemeden 2-3 teklif aliyorlar, bu arada bu konulari iyi anlayan ve size yardimci olabilecek bir gayri menkul uzmani olmadan hareket ederseiniz cok zarar edebilirsiniz, neyse belirtigim gibi daire bakmaya basladik ama Manhattan'da yasanabilir bir yerden daire almanin imkansiz oldugunu anladim bu dairelere bakarken, studio daireler yasanabilir bolgelerde 1 milyon dolardan basliyorlar, ama bu 1 milyon dolarlik daireleri gorseniz gozlenize inanamazsiniz, kapici dairesi bunlardan daha iyi durumdadir, ve gene alirken soyle bir gercek var, 1 milyon dolarlik daire almak icin en az yuzde 10 pesin odeme yapmaniz gerekiyor, ( Tam hesap icin, daire fiyati $1,048,950, on odeme $104.895 (%10) 30 yillik mortgage 4.7 faiz sabit faiz oraniyla, aylik $4,896 bir odeme gerektiriyor ayrica bu dairede ortak masraflar ( aidat vb) $509 ve vergi ( ki bu cok uygun normalde cok daha yuksek olur) $48 dolar) ve $5,453 dolar da aylik odemeniz var, bu da yetmiyor mus gibi, alirken ve satarken odemeniz gereken boker, avukat masraflari ve vergiler de yaklasik $120,000 civarinda ( alirken $30,000 satarken $90,000) gibi. Tabi bu rakamlara bakinca boyle bir borca girmek ve yatirim yapmak sonucta da ayakta kalabilmek gozume imkansiz gibi gozuktu ve az gectim bu sevdadan.
Bu arada bu rakamlari bu sene icin degerlendirdim, bu daire suan ayni fiyattan satilik ve onceki yillar da kiraya verilmis ve kira getirisi ortalama 4000 dolar civarinda ( bu arada bu bilgilere ulasmak amerika'da cok kolay, bir cok emlak sitesi bu bilgileri size saglar) yani kisaca bunu 2016 yilinda alip kiraya veren kisi , satis gerceklestiginda yaklasik $300,000 zarar etmis olacak.Ben bu 4 sene icinde New York'ta kirada oturmaya devam ettim ve kiram bu degerin asagisindaydi, fakat 4 sene boyunca bu daireyi kiralamis olsaydim 4x12x$4000=$192,000 kira vermis olacaktim. Bu yaziyi yazmamamin nedeni bazi durumlarda biryerde kirada oturmanin ev almaktan daha mantikli oldugunu gostermek aslinda . Elbette piyasa da 4 sene icinde yuzde 30 a yakin artis olsaydi ev sahibi kar etmis olacakti, ama Manhattan ozelinde durum boyle olmadi, normalde emlak piyasasinin bu bolge de senede yuzde 5 getiri saglamasi bekleniyordu , 2016 yilinda.
Kisacasi ben kendimi son anda kurtardim, size de Amerika'da ev almadan once piyasayi cok iyi arastirmanizi konuyu cok iyi anlamanizi tavsiye ederim.
Manhattan ozelinde https://streeteasy.com/ iyi bir emlak sitesi.