Üyelik oluşturma ve foruma giriş konusunda sorun yaşayan üyelerimiz [email protected] adresine email gönderebilirler!

  • @AE123 Her çıkışın mutlaka bir düşüşü olur, borsada, altında vs. mutlaka düşecektir 🙂


  • Amerikada açıklamalara göre faiz artışına gidecek dolaysıyla mortage kredi faizlerinde artış olacaktır haliyle.
    Hem ev fiyatları şişmesi hemde kredi faizlerin artış riski, bu yakın dönemlerde ev almaya uygun iklim olmayacak gibi.


  • Selamlar mortgage ile ev alma girişimimde deneyimlediklerimi paylaşmak isterim.

    NOT: Teklif verme adımından ileriye geçemedim. Özellikle bu konu da deneyimli üyelerimiz eksik/hatalı bir bilgi varsa beni düzeltirseniz çok sevinirim. Bu yazımı kalıcı olması adına ve bilginin çoğaldıkça/paylaştıkça geliştiğine inanan biri olarak, daha Birleşik devletlere geleli 1 yıl olmuş DV2021 grubunun iç yazışmasıdan buraya taşıyorum.

    Öncelikle kira kontratımı 1 yıl daha uzattım ev alma planımı erteledim. Bu süreçte takibe devam edeceğim uygun denk getirirsem cezasını öder çıkarım kiradan. Erteleme sebebim malum şuanki yüksek faizler. Ev bakarken 30 yıllık faizler 4.8-5 idi bir anda tırmanmaya başladı 7 lere kadar çıktı. Şuan düşmüş hali 6 larda. Yüksek faizden kredi çekmeyi açıkçası sorun etmiyorum çünkü faizler düştüğünde Closing Cost dedikleri kredi masrafını kurtardığı seviyede Refinance yapıp düşürülür. hertürlü kirada kaybettiğimiz paradan az oluyor.

    Fakat erteleme sebebim insanlar evini yenilemediği için ev kıtlığı var denebilir satılmayan evler duruyor hep markette. Faiz oranı 3 4 iken mortgage çekerek evini almış kimse şuan haklı olarak evini satmıyor/yenilemiyor.

    Maddeler halinde süreci anlatmaya çalışacağım.

    1. Emlakçı:
    Öncelikle gerçekten güvenebileceğiniz bir emlakçı bulmak şart. Emlakçılar sizden bir ücret almıyor, Satıcıdan komisyon alıyor. Muhtemelen onun önerdiği Kredi kurumu ile çalışırsanız onlardan da konisyon alıyordur.

    2. Mortgage için ön onay:
    Mortgage firmasından preapproved olmak gerekli. Preapproved da çıkan fiyat bandında ev bakmaya başlayacaksınız. Öncelikle kurum sizden SSN numaranız, yaşadığınız yerler, gelirleriniz vs. bilgiler alarak ne kadar down payment koyacağınızı soracak ve ona göre size bir fiyat çıkaracak. Bu sırada hard inquiry yapılacak. Artık markettesiniz. İlk hard inquiry nizden sonra 15 gün içinde birçok kurumdan kredi teklifi almalısınız çünkü bu 15 gün içinde alınan martgage inquiryleri kesinlikle kredi puanınızı etkilemiyor. Benim toplamda 12 puan düştü. Preapproved yeterli gelmezse down payment arttırarak yukarı çekilebilir. Ayrıca downpaymentin nereden geldiği çok önemli. Eğer Türkiyeden gelecek ise, paraları Gift Money (Gift Tax olarak değerlendirilecek) olarak almanızı öneriyorlar. 1. Dereceden aileden gelen paraları hediye olduğunu belirten bir yazı ile kabul edebilirsiniz. Emlakçı sizi kendi anlaşmalı olduğu kurumlara yönlendirecektir o kurum ile kalmamanızı öneririm çünkü haliyle emlakçıya verecekleri komisyonuda katacaklar. Benim gördüğüm kredi kurumları 3’e ayırlıyor. Lender, Credit Union, Banka. Bunların içinden en iyisi Credit Unionlar. Çünkü Credit Unionlar bir destek kuruluşları oluyor. İçerisindeki üyelerin yıllık aidatlarıyla geçinip en az faiz oranlarını vermeye çalışıyorlar ve ev ipoteğinizi devretmiyorlar. Lenderlardan uzak durmakta fayda var çünkü sizin ev ipoteğinizi başka kurumlara devredebiliyorlar, tamamen ticari. Bankalar ise çok masraflı oluyor. Çalıştığınızın firmaların kendi Credit Unionları da olabiliyor. Bizim bu bölgede Coastal Credit Union var kesinlikle çok avantajlı. Eğer ilk defa ev alıyorsanız (FHA) 300k USD ye kadar down payment almadan ve PMI dedikleri özel sigorta ücretini almadan kredi imkanı sağlıyor. FHA olabilmek için 2 yıllık kesintisiz gelir beyan etmeniz gerekiyor, bu gelir Türkiyeden de olabilir sorun değil. Diğer kredi tiplerinde ise minumum %3 - 5 down payment koymak gerekiyor. Eğer %20 nin altında downpayment koyarsanız anapara %20 ye birikene kadar PMI ödüyorsunuz. Ayrıca sadece ilk evde şart değil her ev alışınızda %5 down paymentla girebiliyorsunuz mortgage kredisine. Bütün kredi kurumlarının dikkat ettiği gelir/gider/krediskoru dengenize göre DTI ratio belirleniyor. Bu ratioyu genelde %43 te tutmaya çalışarak size maksimum ödeme gücüne göre ve kredi history nizi de değerlendirerek kredi çıkıyor. Bu hesabı Credit Karma dan Buying Power Simulator kullanarak görüntüleyenilirsiniz.

    3. Ev seçimi:
    Ön onay aldıktan sonra o fiyat bandında evler bakılıyor. Bütün satışa çıkan evler MLS dedikleri bir sisteme kaydedilerek satışa çıkarılıyor. Bu MLS bütün emlak uygulamalarının verileri çektiği Amerikan Hükümetinin bir sistemi. MLS Id si olmayan evlere tenezzül bile etmeyin. Emlak uygulaması olarak benim en çok beğendiğim HomeSpotter. Zillow, Redfin, Trulia gibi uygulamar da var tabiki fakat o uygulamalarda MLS e kayıtlı olamayanda çok ev olabiliyor. MLS Idsi olmayan bir eve teklif veremiyoruz diye biliyorum. HomeSpotterın bir güzel yanı, beğendiğiniz evi direk emlakçınıza uygulama üzerinden gönderebiliyorsunuz. Uygulamayı davet olmadan indiremiyorsunuz. Emlakçınız davet edecektir sizi. Evinizi seçerken yaşına, çıkaracağı masrafa, Property Taxe, HOA dedikleri aidat ve içerisinde gelen beyaz eşyalara dikkat etmekte fayda var. Aylık ödemenizi, Property Tax ve HOA aidatını kredinize ekleyerek hesaplayınız. HomeSpotter her ev için aylık ödeneğinizi hesaplıyor.

    4. Teklif vermek:
    Evler kesinlikle liste fiyatının üstünde gidiyor. Herkes teklif gününe kadar emlakçı ile teklifini iletiyor. Bu teklifin içine kapora da koymak şart, değilse ev sahibi ciddiye almıyor. O kapora ev fiyatından düşüldükten sonra kalan fiyat Mortgage a gidiyor. Başkasının ne kadar verdiğini bilemiyorsunuz, her zaman üzülmeyeceğiniz rakamı verin. Ben 5k dolarla bir ev kaçırdım içime oturdu. Kesinlikle teklif saatinden sonra yeni teklif almıyorlar.

    5. Kredinin onaylanması:
    Teklifi verdikten sonra siz kazanırsanız ev bütün bilgileri, MLS Idsi ile mortgage kurumuna gidiyor. Mortgage kurumunuz sizi ve evi bu sefer çok detaylı bir incelemeye sokuyor. Referanslarınız aranıyor eve Inspection a gidiliyor Down paymentı yatırıyorsunuz vs derken değişmekle beraber 45 güne kadar onaylanmış oluyorsunuz. Bu süreçten sonra imzalar atılmadan Closing Cost dedikleri kredi masrafını yatırıp evin tapusunu alıyorsunuz. Closing Cost genelde yine değişmekle beraber 500 lük bir ev için 10k 15k 20k tutabilir.

    6. Eve taşınabilirsin 🚀🚀


  • @mustafacankah a ek olarak ben de bir seyler soylemek isterim.

       Kredi verecek kurumun (lender) seciminde mutlaka en az 3 farkli  kurumdan pre approval ( on onay) almanizi oneririm, farkli faiz oranlari cikabilir, en uygununu secersiniz. 2 hafta  icerisinde hepsini  yapin ki kredi skorunuz tekrar dusmesin. Telefonla ,online ya da yuyuze yapabilirsiniz randevu  alarak. Ayrica emlakciniz da bir lender onerisinde bulunabilir, saniyorum cogunun isbirligi yaptigi  yerler  var, o kurumdan almak zorunda degilsiniz kredinizi. Alacaginiz belge  90 gun gecerli  olacak. Down payment, pesinat olarak vereceginiz miktar olacak ancak uzerine baska masraflar da eklenecek ve vereceginiz nakit para closing cost olacak . 
        Kriterlerinize uygun bir ev buldugunuzda , satis gecmisine, crime haritasina ve cevredeki sex offender bilgilerine bakabilirsiniz gormeye gitmeden once ( eger sizin icin onemi varsa tabi  ki) emlakciniza gormek istediginizi soylerseniz, ikiniz icin de uygun  bir zamana bir gorus ayarlayacaktir. Gittiginizde bakmaniz gereken temel seyler icin birkac youtube videosu izlemenizi tavsiye ederim. Kapilar duzgun sekilde kapaniyor mu, duvarlarda catlak / kirik var mi? Tavanda su lekesi var mi,  temelde catlak var mi ve eger yapabilirseniz tavan arasina ve basement / crawling space alanlarina su birikintisi ya da kuflenme var mi diye bakabilirsiniz. Bunlar genel olarak tamiri mumkun ancak major sorunlar oluyor.
    

    Eve baktiktan sonra begenmemek ya da teklif vermek secenekleriniz var. begenmezseniz yeni bir ev bulana kadar bakmaya devam. Teklif vermeye karar verirseniz listeleme fiyatindan, daha dusuk bir fiyattan ve da daha yuksek bir fiyattan teklif verebilirsiniz. Bolgeye, satis yogunluguna , evin durumuna gore degisir. Zamanla kendi yordamanizi yaparsiniz ancak emlakciniz da yol gosterecektir fikrini sorarsaniz. Teklif verirken escalation clause dedikleri seyi ekleyerek teklifinizi guclendirebilirsiniz. Escalation clause, ornek olarak 300k teklif ediyorum ancak diger alicilarin tekliflerine bagli olarak her seferinde 5k artacak sekilde 350ye kadar cikabilirim seklinde isliyor.
    Bunun disinda inspection waive yaparak, tum bozuk ,kirik,sorunlu parcalarin tamirinden feragat edebilir ve rakiplerinize karsi avantaj elde etmis olursunuz.Riskli bir durum olmakla beraber , cok zor ev bulunan bolgelerde alicilarin goze aldigi bir risk. Evin yasi, genel durumu ve sizin bu islerden anlama durumunuza gore degerlendirilebilir. Ya da miktar belirterek inspection sirasinda cikan sorunlardan ornegin 5k ve altini karsilamaya raziyim diyebilirsiniz. Ya da hicbir tamiri ustlenmezsiniz.
    Bir de appraisal gap dedikleri bir sey var, lender size krediyi vermeden once bilirkisi eve gelip deger biciyor , sizin teklifinizin ustunde cikarsa Sahane, ancak teklifinizden dusuk gelirse lender ancak o kadar kredi veriyor. Bu noktada, ornegin 10k farka kadar karsilarim diyebilirsiniz( down paymente ekleyeceksiniz) ya da hic bu topa girmeyebilirsiniz. Genelde zillowun verdigi degere yakin cikiyor.
    Teklif mektubunuzu emlakciniz iletiyor ve bekliyorsunuz, satici bazen 3 bazen 5 gun tum teklifleri topluyor ve uygun buldugunu seciyor. Siz secildiyseniz satici ile bir sozlesme imzaliyor ve ‘earnest money deposit “ dedikleri kaporayi title company’e veriyorsunuz. Evin fiyatina gore degismekle birlikte $250k icin $2k gibi dusunebilirsiniz. Bu miktar sizin pesinatinizdan dusuluyor closing zamaninda. ( title company disinda avukatla calisma sistemi de var ancak Ben tecrube etmedigim icin bilmiyorum)

    Sonrasinda inspection olacaksa emlakciniz yine birini onerebilir , Kabul edebilir ya da kendiniz bir inspection uzmani bulabilirsiniz. Inspection sonrasi gorulen tum kusurlari iceren bir rapor aliyorsunuz ve duruma gore yapilacak tamiratlar icin saticidan para ya da tamirini talep edebilirsiniz, karsilikli bir ortak noktada bulusursaniz devam Eder, olmazsa karsilikli sozlesmenizi iptal edebilirsiniz.

    Bu sirada lender sizden financial durumunuzu ispat edeceginiz belgeler isteyecek. ID, W2, paystubs, banka hesabinizdaki miktar vb. Ve son asama “under writing “ belgeleri didikleyecek , odemelerinizi duzenli yapip yapmadiginizi arastiracak ve belki sizi arayacak . Bu asamadan Sonra Ev icin sigorta yapmaniz gerekecek, yine birkac sigortacidan teklif alabilirsiniz. Ve son onayinizi alacaksiniz.

    Closing zamanindan bir iki gun once , evi bir kez daha goreceksiniz, eksik bir sey var mi ya da vaad edilen tamiratlar yapilmis mi vb. Her sey tamamsa closing gununde gidip, bircok belge imzalayip , closing costu teslim edip , anahtarinizi alacaksiniz.

    Ayrica surece baslamadan once Reddit’te first time home buyer grubunu bulup takip etmenizi oneririm. Bircok tecrube paylasiliyor.

    Herkesin gonlune gore olmasini dilerim.


  • Ev fiyatlarinin eyalet ve town bazinda tarihsel degisimini gosteren bir grafik ya da benzeri calisma sunan guvenilir bir web sitesi var mi?

  • Yasaklı

    Arkadaslar bildiginiz Chicago cevresinde guvenilir, mortage konusunda tecrubeli Türk emlakci var mi?


  • @andac664 Chicago'da Türk emlakçı bir kızımız var. İsmi Hatice Özge. Instagram: "hatis.explores" veya youtube: "özge'nin amerikası". Size yardımcı olacaktır.

  • ⭐⭐⭐⭐⭐

    bu siteden bankalar arası oranları gösteriyor.


  • patronum ozel bir nedenden oturu benim kullanacagim sirket arabasini benim uzerimden satin almak istiyordu ve anlastik. Arac benim uzerime. Aylik odemelerini bana cash olarak veriyor ve odemeleri 2 yildir banka havalesi ile yapiyorum. Ancak araba benim olmadigi icin bunu tax filing yaparken bildirmedim. Mortgage icin preapproval basvurusu yaptigimda bu durumu nasil aciklayabilecegime dair bir fikri olan var mi?


  • @hasbelkader Sirketin odedigi araci kullaniyorum, odemeleri sirket reimburse yapiyor dersiniz.

    Anlayamadigim konu: Patron arabayi niye sirket uzerinden almadi? Arabanin odemelerini ve diger tum masraflari sirket vergisinde gider gosterebilirdi. Biraz tuhaf bir durum..


  • @MySea, içinde söyledi: Mortgage Kredisi ile Ev Sahibi Olmak

    @hasbelkader Sirketin odedigi araci kullaniyorum, odemeleri sirket reimburse yapiyor dersiniz.

    Anlayamadigim konu: Patron arabayi niye sirket uzerinden almadi? Arabanin odemelerini ve diger tum masraflari sirket vergisinde gider gosterebilirdi. Biraz tuhaf bir durum..

    selam MySea, size ozelden yazdim durumu.


  • @hasbelkader Cevap gonderdim.


  • Merhaba, faizler cok yuksek, ev fiyatlari cok yukseldi. Bu durumda bile ev almak, daha sonra faizler dusunce (eger duserse tabi) refinance yaptirmak mantikli midir?
    Refinance hakkinda bilgisi, deneyimi olan varsa paylasabilir mi?
    Tesekkurler.

  • ⭐⭐⭐

    @aysegul ya biz ayın yarısında evde yoktuk ve genelde de sabahları evin soğukluğu geçsin diye açtık ev ısınınca hemen kapattık olduğumuz günlerde de 475 TL gelmiş.

  • ⭐⭐

    @tolgasatir benim bu ayki doğalgaz faturam sıkı durun söylüyorum 1320 TL saygılar. Ev 2+1 120 metrekare dubleks falan değil sakin olun 🙂

  • ⭐⭐⭐

    @Emrah-Borazan bizim de 2+1 halime şükretmeye gidiyorum 10 dk ya gelirim 😂😂


  • @mara, içinde söyledi: Mortgage Kredisi ile Ev Sahibi Olmak

    Merhaba, faizler cok yuksek, ev fiyatlari cok yukseldi. Bu durumda bile ev almak, daha sonra faizler dusunce (eger duserse tabi) refinance yaptirmak mantikli midir?
    Refinance hakkinda bilgisi, deneyimi olan varsa paylasabilir mi?
    Tesekkurler.

    Sahsi fikrim, eger kendiniz uzun donem icinde yasamak amacli dusunuyorsaniz, almak mantikli olabilir. Ama 3-5 sene icinse, astari yuzunden pahaliya gelir (alirken ve satarken odenen fee'lerden dolayi).

    Fiyatlarda %10-20 dusus bekleniyor bu arada.

    Refinance yaparken, tekrar closing fee odemeniz gerekiyor, 5-10 bin dolar civarinda. Tavsiye edilen, faiz oranlarinda 2 point fark varsa, refinance yapmaya deger. Yani su anki faiz orani 7% ise, 5% ya da altina duserse, refinance yapilmasi mantikli.


  • @Senay-Sirin
    Cevabiniz icin tesekkur ederim. Fiyatlardaki %10-20 dusecek durumu sanirim benim yasadigim bolge icin gecerli degil (Dallas, TX). Cok yuksek oranda goc aliyor, talep artiyor.

    Bir sorum daha var. Diyelim ki mortgage ile evimizi aldik. Bir sure odedikten sonra kalan borcu tamamen odemek (payoff) istedik. Nasil bir yol izleniyor? Ne gibi extra fee’ler cikiyor? Tesekkurler.


  • @mara mortgage kurulduktan sonra bir sistem var. Size o günkü pay off bedelini gösteriyor. Sanırım onunla ilgili pazarlık yapabiliyorsunuz bankayla ödemek istediğiniz zaman. Extra ödediğiniz her kuruş ana paradan düşüyor ama ilk yıllarda ödediğiniz aylık taksitin cogu faize gidiyor.


  • Nerdeyse 2 aylık stresli ve bu nedir yaaa dedirten günlerden sonra sonunda bizde 4 ocakta evi aldık. Gerçekten Amerika’da ev almak çok stresliymiş. Yeni yeni durumun farkına varıp toparlanmaya başladık 🙂


Benzer Başlıklar

Forum kurallarına uymayan veya forum düzenine aykırı davranan üyeler uyarılmadan forumdan çıkarılabilirler. Özellikle gereksiz yeni başlık oluşturacakların dikkatine!

138
Çevrimiçi

40.1k
Kullanıcı

4.3k
Konu

419.9k
İleti


| | | |

Powered by NodeBB | Copyright © 2023 Yesilkart Forum