Mortgage Kredisi ile Ev Sahibi Olmak

[Kartal]

Merhabalar,
Bir süredir yazacağım ama hep araya bir iş giriyor. Bu yazdıklarımın yanlış anlaşılmasını istemem,daha önce facebookda da Cihan beyden izin ile paylaşmıştım. Asıl amacım yardımcı olmaktır.
Eğer belli birikmiş para ile geliyorsanız ve kredi puanınız yeterli oluncaya kadar beklemeden ev almak ve oturmak veya kiraya vermek istiyorsanız, bu konuda sizlere yardımcı olabilirim. Evler yeni yapılan evler olduğu için inşaat firması kredi için bankalar ile anlaşmış durumda, evleri almak için geçerli bir pasaport ve vizenizin olması yeterli, tabii ülkenizde de araştırılırsa iyi bir kredi geçmişi gerekiyor, green cardınız olması kesinlikle büyük avantaj olacaktır. Bu yatırımlar E2B yatırımcı vizesi için de kullanılıyor ama yatırılacak miktarda 250K gibi bir alt limit var. Örnek verecek olursam 275K lik (1750 sqft) bir ev için 80K downpayment vermeniz durumunda tüm masraflar (mortgage payment,HOA,insurance,property management) dahil aylık 1.424$ lık bir ödemeniz olacaktır. Eğer evi kiraya verirseniz aylık 1900$ lık bir getiri elde edebilirsiniz. Eğer siz oturacak olursanız 1424$ lık ödemeden 100$ lık property management masrafını düşebilirsiniz. Bu durumda Payback in years 14, cap rate 7,1% olmaktadır. Evler Westpalm Beach/FL civarındadır. Mevcut birikimleri ile gelir elde etmek isteyenler için de güzel bir fırsattır. İlgilenenler olursa buradan yazabilirler, yardımcı olmaya çalışırım. Yukarıda da yazdığım gibi amacım yardımcı olmaktır, ben uzun süre önce bu şirketten ev almış bir kaç yıl sonra da satmıştım, sistem bizim ülkemizden oldukça farklı olduğu için çok güvenli ve Türkiye'den oldukça çok yatırımcıları var.

[goodluck]

@semavi bende hoa odemesi yok. Ev tamamen kisisel. Ama bizde de sehrin kurallari var. On ve arka bahceye trailer koyamazsin, sprinkles lari saatinde acmalisin gibi

Bende evi 5 yil gibi bi surede amorti ederim diye hesapliyorum. Ev alim kagitlarini imzalarken ev sahibinin odedigi masraflara bakmistim. Bizim ev 200k degerinde. Ev sahibi evi satarken 6k benim emlakcima 6k kendi emlakcisina 3k da kendi kagit masraflarina toplamda 15k masraf etmisti.
Ben evi kendim satarim diyosaniz da gene kagitlar icin broker tutmak gerekiyor. Ben satmak istersem 200k ya 15 k masraf etcem diye dusunuyorum

[sChAdOw]

Arkadaşlar bende ev alma sürecini anlatmak istedim belki birinin işine yarar.

Öncelikle evin fiyatının %8 i elinizde yoksa bu işi erteleyin. Ben %5 ile çok yıprandım.

Süreç emlakçı bulmakla başlıyor. Bizim emlakçımız yakup bey idi.
Kendisi 20 yıldır burada ve buradaki ilk türk emlakçılardan biri.
Bize emlakçı gibi değilde abi gibi davrandı, çektiğimiz sıkıntıları minimuma indirdi. Allah razı olsun.
Emlakçı ve siz ev aramaya başlıyorsunuz, fakat siz emlakçıdan daha iyi evler bulabiliyorsunuz çünkü istediğiniz tüm detaylara bakıp karar veriyorsunuz.
Sonra o evleri listeleyip müsait bir günde emlakçı ile geziyorsunuz.
Beğendiğiniz evlere emlakçınız istediğiniz fiyatı teklif veriyor. Ben hem bütçeden hem babam burada olduğu için sorunlu evlere teklif verdim.
Bütçem 200 bin idi, evlere fiyatından 20 bin düşük teklif veriyorduk ama bu hiç işe yaramadı. En son 10 bin düşüğüne teklifi bir ev kabul etti ama biz bu sefer kabul etmedik. Çünkü ev baktıkça hep daha güzelini görüyor, eski baktıklarınızı beğenmiyorsunuz.
Sorunda teklif verilecek evleri 2 ye düşürdük.
Biri first colony, diğeri new territory deydi.
İkisine de full price teklif verdik çünkü planı değiştirmiştik.
Yeni plan eve 20 bin düşük vermek yerine full verip evdeki kusurları adamın gözüne sokup fiyat düşmekti.
New territory deki eve 2 full price teklif geldi, biz bin dolar artırdık ve ev sahibi kabul etti. Teklifin kabul edilmesinin ardından yaklaşık 1 ay 40 günlük başlıyor.
Önce inspection çağırıp evin eksiklerini ev sahibine yazılı olarak geçtik. 15 bin dolar istedik toplamda. 7 bin temel onarımı, 8 bin diğer masraflar, emlakçımızın üstün gayretiyle 7 bin temel onarımı ve 6 bin masraf ödemeyi kabul ettiler.
Sonraki aşama appraiser yani bu ev 201 bin ediyor mu?
Türkiyedeki karşılığı ekspert geldi ve eve 205 bin değer biçti. Bu aşamada closing ve diğer ödemelerden 4 bin dolar kadar kredi içine ekleyebilirdik ama emlakçı tavsiye etmedi.
Son açama sizi inceledikleri son 20 gün, bu aşamada patronu aradılar, kirada kaldığım yerleri aradılar, hesaplarımı 24 saat incelemek için tam yetki isteyip incelediler. Bu aşamada neredeyse evi almaktan vazgeçiyordum. En sıkıntılı yeri burası ama sonunda closing oldu ve evi almayı başardık allahın izniyle ve emlakçımızın üstün gayretiyle. Şuan tadilatla uğraşıyoruz😊

[yekta]

@schadow 2 sorum olacak . 1 . ilk kez ev alana devletin pesinatta bir katkisi var mi ? 2. uber ve liyft tarzi isler de calismak income olarak gosterebilir miyiz yani cekli bir iste calisiyor gibi ? bu arada hayirli olsun birol hocam :))

[sChAdOw]

@yekta sağolasın yekta.

1- evet böyle bir kampanya şubat ayında vardı nisan ayında bitti sanırım. Ben uygun değildim zaten pek de üzülmedim çünkü faiz oranı ve ödemeyi artırarak bütçeyi olumsuz etkiliyor yani kimse kimseye ücretsiz para vermiyor.
2- lyft ve uber ile ev alınır mı bir bilgim yok. Ama düzenli bir gelir görmek istediklerinden benim fikrimce olmaz gibi görünüyor

[bahakaba]

self employee olarak 2 tax bildirimi yaptıktan sonra bankanızdan mortgage kredisi icin butce isteyebiliyorsunuz benim bildigim boyle.

[sadriabi]

@bahakaba Mortgage Kredisi ile Ev Sahibi Olmak içinde söyledi:

self employee olarak 2 tax bildirimi yaptıktan sonra bankanızdan mortgage kredisi icin butce isteyebiliyorsunuz benim bildigim boyle.
Bu doğru.

[Sharm]

@yekta Mortgage Kredisi ile Ev Sahibi Olmak içinde söyledi:

@schadow 2 sorum olacak . 1 . ilk kez ev alana devletin pesinatta bir katkisi var mi ? 2. uber ve liyft tarzi isler de calismak income olarak gosterebilir miyiz yani cekli bir iste calisiyor gibi ? bu arada hayirli olsun birol hocam :))

Bulundugunuz eyalete gore uygulamalarda farkliliklar olmakla birlikte kiralarken sadece dusuk gelirli aileler icin sunulan evler ve satinalmalarda cesitli destekler icin HUD (United States Department of Housing and Urban Development) incelemenizi oneririm; FHA (Federal Housing Administration) uzerinden kredi almada da bazi kolayliklar saglanabiliyor diye biliyorum. Detaylari guvenilir bir emlakci da biliyor olabilir. Sahsi tecrubem olmadigindan daha detayli bilgiye sahip degilim, umarim isinize yarayacak bir destek programi bulabilirsiniz.

Genel:
Buying a Home - HUD.gov / US Department of Housing and Urban ...
https://www.hud.gov/topics/buying_a_home

Ornegin NJ icin:
https://www.hud.gov/states/new_jersey/homeownership/buyingprgms

[sChAdOw]

Self employed da olsanız maaşlı gibi kolay ev alamıyorsunuz. Bir yol var ama illegal olduğundan paylaşmasam daha iyi 😊

[FreeWoRLD]

Kendi araştırmalarıma göre;

Standart ev kredisinde genellikle %20 peşinat ve 740 fico skoru ile en avantajlı duruma geliyorsunuz. Bu şartları sağladığınızda PMI denilen sigortayı ödemiyorsunuz ve ayrıca en iyi kredi faiz oranını alıyorsunuz.

Bu şartları sağlamıyorsanız diğer bir seçenek ise FHA kredi. FHA kredi ile sadece %3.5 peşinat ödeyerek ev kredisi alabiliyorsunuz. Ayrıca kredi skoru 580 üzeri kabul olmakta.
FHA seçeneğinde PMI’a benzer bir sigorta (MIP) ile aylık ödeme biraz daha fazla oluyor fakat peşinat hazırda mevcut değilse, biriktirene kadar totalde ödeyeceğiniz kira mı daha fazla, yoksa FHA ile eklenecek fark mı daha fazla - durumunuza göre seçim yapılması gerekiyor.

[VeAmerikaHayati]

https://www.youtube.com/watch?v=xtBc64Qgb1Y

[kursat68]

1 sene dolmadan kredi basvurusu yapmak mantiklimi yani vergi bildirimi bile yapilmadan sormak istedigim ev icin kredi cok mu erken?

[gkhanfeez]

@toprock, içinde söyledi: Mortgage Kredisi ile Ev Sahibi Olmak

@knnrn Örn; 200.000-USD 30 yıl vadeli bir kredi de yıllık 5 (ki en yüksek 4,70 civarı)
aylık 0,41 faiz oranı ile kredi aldığımızı var sayarsak ödemeleri aylık 1063 usd 30 yılın sonunda (yani ölmeye yakın) 382.000 usd ödeme yapılarak bitirilmiş oluyor.
Türkiye'de bu rakamı TL olarak 360 ay çekseniz ödemeniz yaklaşık 30 yılın sonunda (ki yine 30 yıl vade tr'de yok) 945.000-TL yapıyor.

Eğer ABD'de çektiğiniz 200.000 USD krediyi 180 ay alırsanız ilk ay itibari ile anapara ve faiz ödemesi eşit oluyor. Aslında 10 yıllık bankacı olarak ABD'de ev almak bana çok mantıklı geliyor. (200bin usd 180 ay sonunda en kötü skor puan faiz oranı ile 283.000 usd oluyor)

Sizin belirttiğiniz spor salonu havuz v.s. gibi konular hariç.

Ne var yani şöyle bahçede mangalımızı yapsak, yatıp yuvarlansak :D (en büyük eksiğimizdi bu biliyorsunuz)

Not: BOA faiz oranları:
https://www.bankofamerica.com/mortgage/mortgage-rates/

Amerikadaki ev vergileri Türkiye ye gore fazla ama onuda krediye eklerseniz biraz artiyor. Texas icin daha once bakmistim. %2-2,5 gibi 200 bin evin vergisi 4-5 bin yapar Bu da aylik 400 dolar nerdeyse kira gibi bu rakamlar tahmini genel olarak internet arastirmasi. California emlak vergisi bir tik az ama ev fiyatlari 400binden basliyor ayni hesaba geliyor :) daha bunlara sigorta da ekleyeceksiniz 100 den baslayan rakamlar olacak illaki. Bir de 30 yıl ödediğinizi düşünün ;) @semavi en tecrübelimiz herhalde o daha iyi bilir tabiki :)

[semavi]

Ben şöyle yapıyorum hesabı...

Amerika da yasamak için bir eve para ödeyeceğim her halükarda....

Kira piyasası da kendini vergi vs olaylarına göre dengeliyor.... Yani... Devlete verdiğim vergi umrumda değil...

Aynı evi kiralasam 1800-2000...

Satın alınca ise 1600 oduyorum...

Ben cebimden çıkana bakarım :)

[caglaror]

@semavi Bir de 30 yila kim ole kim kala. Ben gidince bebeler alsin ne yaparsa yapsin evi. Kira odeyince para buhar oluyor.

[crazycells]

Mortgage kabul edildikten sonra para sizin araciliginizla mi ev sahibine ulasiyor, yoksa direkt banka mi hallediyor bu islemleri?

Aslinda sormak istedigim soru su, diyelim ki bir evi begendiniz fakat evde bazi degisiklikler yapmak istiyorsunuz... Bu tadilat da kabaca size 20.000 dolara patlayacak... Bu 20.000 dolari da mortgage'a dahil etmek mumkun mu? Ya da parayi bankanin size verecegi paradan almak vs. gibi bir islem?

Ayrica bazen evin degeri ile satildigi miktar ayni olmayabiliyor. Bu durumda banka evin degerine gore mi yoksa satildigi miktara gore mi mortgage'i onayliyor? Yoksa son miktari kendileri mi belirliyor?

[filth_grinder]

@crazycells, siz bankaya (ya da mortgage sirketine demek belki daha dogru) down paymenti yatiriyorsunuz kredi onaylandiktan sonra. Company toplam parayi ev sahibine gonderiyor ve closing islemlerine baslaniyor.

Closing fees, agent fees vs. gibi odemeler mortgage toplamina dahil edilebiliyor. Ancak renovation masrafi adi altinda mortgage toplamina eklenebileceginden emin degilim. Down paymenti dusuk tutalim elinize kalan nakitle renovation yaparsiniz diyebilirler belki.

Banka approval asamasinda eve ekspertiz yaptiriyor ve civardaki diger benzer evlerin son donem satis fiyatlarini da emsal alarak bir rayic bedel cikariyor. O bedelin uzerine mortgage yapilamiyor diye biliyorum. Is ekspertizin raporunda bitiyor yani.

[kursat68]

Emlakci ucreti ne kadar acaba yani bir yuzde hesabimi yoksa sabit bir ucretmi?

[sChAdOw]

@crazycells malesef giderleri krediye ekleyemiyorsunuz. Eve değer biçiciler geliyor kredi kuruluşu tarafından. Evi inceliyorlar ve bir değer biçiyorlar. Siz o biçilen fiyatı kredi olarak çekebiliyorsunuz. Diyelim ev sahibi 200 bin istiyor, değer biçiciler 190 bin değer biçti. Aradaki 10 bini sizin peşin vermeniz gerekiyor. Ve bu 10 bine ilave down payment, closing gibi masrafları da eklemeniz gerekiyor.

Benim satın aldığım ev aynı sizin örnek verdiğiniz gibi hasarlı bir ev idi. Allahtan evi ucuz aldım da değer biçicilerin biçtiği değer üzerine para vermem gerekmedi.

[FreeWoRLD]

@crazycells, içinde söyledi: Mortgage Kredisi ile Ev Sahibi Olmak

evde bazi degisiklikler yapmak istiyorsunuz... Bu tadilat da kabaca size 20.000 dolara patlayacak... Bu 20.000 dolari da mortgage'a dahil etmek mumkun mu? Ya da parayi bankanin size verecegi paradan almak vs. gibi bir islem?

Ev kredisi ve onarim/yenileme masraflarini tek cati altinda kredilendirmek isteyenler genellikle FHA 203K secenegini degerlendiriyor. (Sadece ev masraflari icinde kullanilabilir bir kredi turudur). Hatta ev oturulabilir hale gelene kadar - maksimum 6 ay olacak sekilde - kira masrafinizi bile krediye dahil edebilirsiniz.

Yüksek ihtimal bende FHA kredisi seçeneğini kullanacağım. Yanlış hatırlamıyorsam sadece %3.5 Downpayment ile krediyi alabiliyorsunuz.

Detaylar icin;

https://www.hud.gov/program_offices/housing/sfh/203k/203k--df