Üyelik oluşturma ve foruma giriş konusunda sorun yaşayan üyelerimiz [email protected] adresine email gönderebilirler!

  • KALIFORNIA’DA EV ve EMLAK SATIN ALIM
    VE YATIRIM

    ABD’DE EV ALMA ISLEMLERI;

    Vatandaslarimiz ABD’de ev alabilirler ve ABD’deki emlak-alım satım işlemlerinde ABD vatandaşları ile yabancılar arasında pek fark yoktur. Emlağın ev kredisiyle alınması halinde ise ev kredisi alma ABD vatandaşları ve yabancılar arasında azda olsa farklılıklar vardir ( yabancılardan %30 veya daha fazla peşin istenmesi gibi) . Ayrica ev alım-satım işlemleri için alıcının veya satıcının ABD’ye gelmesi de şart değildir. Email veya fax gibi elektronik yöntemlerle dokumanlarin alıcıya çok hızlı bir şekilde ulaştırılması mümkün olduğundan, alım-satım işlemleri için ABD’de birisine vekaletname vermeye de gerek yoktur.

    TAPU ISLEMLERI ; Kalifornia’da emlak satın alanlar tapuda çıkabilecek problemlere karşı tapu sigortası satın alarak kendilerini koruyorlar. Tapu sigortası ucretini, evi satın alırken sadece bir defa ödüyorsunuz ve bu sigorta, sizi evin sahibi olduğunuz tüm süre içinde koruyor. Tapu sigortasının ev sigortasından farkı da şudur; tapuyu sigortalayan firma, alım satım gününden sonra tapu problemi çıkmaması için tapuyu detayli bir şekilde inceliyor,ev sahibinin bildiği ve bilmediği tüm sorunlarin giderilmesini sağlıyor, gerekirse alım satım günü satıcıya verilecek paralardan kesip tapuyla ilgili tüm borçları ödüyor.

    ALIM-SATIM SURESI: Ev peşin parayla satın alınıyorsa ve alıcı işlemler sırasında ABD’de ise, alım-satım kontratı imzalandıktan sonra, alım-satım işlemlerinin yapılıp tapunun alınması bir- iki hafta içinde tamamlanabilir. Evde ev sahibi oturuyorsa yada kiralik ise evin boşaltması vakit alabileceğinden alım-satım işleminin tamamlaması için 5-6 hafta beklemek gerekebilir. Evin krediyle satın alınması halinde ise kredi alma ve alım-satım işlemleri kontratın imzalanmasından itibaren 6-8 hafta sürebilir. Evin alım satım işlemlerinin tamamlandığı gün evi satan parasını alır ve alıcıya evin anahtarını verilir. Alıcı aynı gün satın aldığı evine taşınabilir.

    PESIN YADA KREDI ILE EV: ABD’de peşin parayla (ev kredisi almadan) ev alım prosedürü özetle şöyledir: Satın almak istediginiz evi beğendikten sonra emlakçınız alım-satım kontratını doldurarak teklifinizi hazırlar, onayınızı aldıktan sonra satıcının emlakçısına iletir. Satın alınan emlak nakit verilerek satın alınıyorsa alıcının banka hesaplarında teklif verilen miktar kadar nakit parasının olduğunu gösteren bir dokumanda teklife eklenir. Bir banka ekstresi, bankadan alınacak bir mektup veya alıcının online hesabının bir fotoğrafda olabilir (evi alacak kisinin adi soyadi goruldugu surece)
    Bu arada alıcı ciddi olduğunu göstermek için evin fiyatının yüzde 5′i gibi bir miktara eşit bir depozite verir. Bu depozite alıcının emlakçısının firmasındaki emanet hesabına (trust) konur. Herhangi bir durumda son anda bir anlaşmaya varılamazsa bu depozite kesinti yapılmadan alıcıya geri verilir. Alıcının kontrata girdikten sonra evi bir uzmana (home inspector) en ince detayina kadar kontrol ettirebileceği ve evde büyük/masraflı tamirat işleri çıkmasi durumunda , alıcınin kontratı iptal etme hakkı olduğu ve depozitesini kesintisiz geri alacağı kontrata yazılır. Yaptığınız teklifteki satıcının beğenmediği kisimlar varsa sözlü olarak anlasilir. Pazarlığın sonunda anlaşmaya varıldığında daha önce hazırlanan alım-satım kontrati anlaşılan şartları içerecek şekilde güncellenir, alıcı ve satıcı tarafından imzalanır. Bu aşamada kontrat bağlayıcı hale gelir. Konrat imzalandıktan sonra ev alım-satım işlerini yapan bir araci şirketden (escrow sirketi) gereken tüm evrakları hazırlaması istenir. Alım-satım günü geldiğinde alıcının emlakçısının hesabındaki depozite alım-satım işlerini yapan escrow şirketine aktarılır, alıcı evin alım fiyatının geri kalanını ve alım masraflarını alım-satım kapanis toplantısına getirir. Kapatma toplantısında satıcı tapuyu imzalar, tapunun bir kopyasını ve evin anahtarlarını alıcıya verir, alım-satım işlerini yapan escrow şirketi alıcıdan gelen paralardan satıcının masraflarını düşer geri kalanını satıcıya verir, alım-satım işlemler tamamlanır. Bu arada escrow şirketi tapunun aslını belediyeye götürür, belediyede tapuyu kayıt eder ve mühürler, escrow şirketi tapunun belediyeden tasdikli aslını alıcıya postayla gönderir.
    Evi satın alırken ev kredisi de alınacak olursa teklifi vermeden önce bir bankayla veya finans işleri yapan bir komisyoncuyla konuşulur, alabileceğiniz ev kredisi miktarını belirten bir dokuman alınır. Bu dokumana “pre-approval” deniyor. Bu dokuman teklifle birlikte satıcıya iletilir. Anlaşmada alıcının evi ev kredisi alarak satın alacağı belirtilir. Anlaşmaya varıldıktan sonra alıcı ev kredisi içinde bir finansal kuruluşa başvuru yapar. Alıcı peşinatın olduğu hesabın bilgilerini ve çalıştığı işyerinden ve/veya bir muhasebeciden alacağı evrakları finansı yapan kuruluşa temin eder. Alıcının gerekenleri yapmasına rağmen banka ev kredisi için yapılan müracaatı reddederse emanet hesapta tutulan depozite kesinti yapilmadan alıcıya geri verilir, kontrat iptal edilir. Banka yaptığı değerlendirme sonunda borç vermeyi kabul ederse, banka alım-satım günü ev kredisini alım-satım işlerini yapan şirkete havale eder. ABD vatandaşları ve yeşil kart sahibi olanlar müstakil evler için %3-%5 peşin vererek kredisi alabilirken yabancılar ( ABD’de krediniz olmadigi icin) evin değerinin %30-40′i kadar peşin vermelidir. Ancak ev almaya karar verdiginizde bir finansal kurum ile konusarak daha detayli bilgi alabilirsiniz..

    MASRAFLAR: Ev alım-satım işlemleri sırasında alıcının çeşitli masrafları olur. Bunlar arasında alım/satım vergisi (alış fiyatının binde 7′sine eşittir ve genelde satıcı tarafından ödenir), tapu-kayıt masrafı (40-70 $), ev alım-satım dökümanlarini hazırlama ve alım-satım islemini kapama fiyati (600-800 $), emlak değeri tespiti işini yapan bilirkişi raporu fiyati (300-450 $), yıllık müstakil ev sigortası (alış fiyatının binde 1-2′si kadar), tapu sigortası ve masrafları (alış fiyatının yuzde biri civaridir), müstakil evlerde gereken tapu masrafı (350-450$), evin bir uzman tarafından incelenme fiyati (300-450 $ABD) bulunmaktadır. Normal sigortalardan farklı olarak, tapu sigortası ve masrafı ev alırken sadece bir defa ödenen bir ucrettir (her sene ödenmez). Yukarıdaki verilen fiyatlar masrafların ne olabileceği konusunda yaklasik bir fikir vermektedir. Ev alım masrafları degisik faktörlere bagli olarak, evin alış fiyatının %1.5-%3′ü arasinda değişir. Ev alimi sırasında konut kredisi kullanilirsa, ev alım masrafları finansla ilgili masraflarla birlikte evin alış fiyatının %3-%4′ünü bulabilir. Aldiginiz kredi programında “point” sistemi varsa alım masraflarınız dahada artar. Her “1 point” ev kredisi miktarının yüzde birine eşit oluyor ve bu miktarı baştan bankaya yada finansal kurulusa vermeniz gerekiyor. Baslangicta verilen her “point” aldığınız ev kredisinin faizini hemde aylık ödemelerinizi düşürur..
    Belirtilen masraflara ekstra olarak, bankalar evin yıllık emlak vergisinin 3 aylık taksitini ve ev sigortasının 3 aylık taksitini veya ilk 6 ayın kredi ödemelerinin ABD’deki bir bankada sizin adınıza açılmış bir banka hesabında göstermenizi de isteyebiliyorlar. Bu paralar bir masraf değildir. Ev alim islemi tamamlandıktan sonra bu paranın banka hesabınızda durması gerekmez o sebeple, alım-satım işleri tamamlandıktan sonra hesabınızdan çekebilirsiniz.
    Komisyon: Amerika’da emlak alım-satım-kiralama komisyonlarını genellikle emlağı satan ve kiraya veren mal sahipleri öder. Alıcıdan veya kiracıdan komisyon alınmaz. Alım-satım masraflarının hangilerinin satıcı tarafından hangilerinin alıcı tarafından ödeneceği kontratlardada yazılıdır. Normalde alıcının ödemesi gereken alım masraflarını satıcının ödemesinde ısrar etmeniz halinde satıcı evin satış fiyatını ona göre tespit edeceğinden evin size maliyetine pek etkisi olmayacaktır. Bu nedenle, alım-satım masraflarını kimin ödeyeceğini değiştirmeye çalışmaktansa evin fiyatı, verilecek depozitler, evdeki tamiratların kimin tarafından ödeneceği gibi daha önemli konular uzerinde pazarlık yapmak sizin icin daha uygun olacaktir.
    EVINIZI KIRALAMAK: Satın alınan bir ev, evin bulunduğu çevrede kirada olan evlerle rekabet edecek şekilde fiyatlandırılirsa daha kolay kiraya verilebilir. Kiralik ev piyasasi iyi arastirilip piyasaya uygun bir kira tespit edilirse çoğu ev birkac hafta içinde kiraya verilebilir.

    KALIFORNIYA’DA EMLAK SATIN ALMAK ; Satın alınan müstakil bir evin kiraya verilmesi halinde, evin alım fiyatının %30′nun peşin verildiğini ve geri kalanında 30 yıl vadeyle borç alındığını varsayarsak, evin getireceği kira geliri evin aylık ev kredisi ödemelerini ve ev masraflarının tümünü karşılar, ayrica size karda kalir tabiki Kalifornia ya gibi dunyanin gayrimenkul yatirim merkezi olan biryerde ev sahibi olmus olursunuz.

    EMLAKCI SEÇIMI; ABD’de emlakçılar lisans almak ve lisans alırken de iş yaptıkları eyalaletteki emlak kanunlarını öğrenmek zorundadirlar ve ayrica cok zor sinavlardan gecerler bu lisansi alabilmek icin ayrica emlakçılar gerektiğinde emlak kanunları hakkında uzmanlaşmış avukatlarla çalışırlar ve yardım alırlar. Bu nedenle emlak araştırma ve satın alma işlerinizi yaparken lisansli emlakci kullanilmasi cok onemlidir. Evi satin alacaginiz yerin bolgesi en onemli konulardan biridir. Eğer aldiginiz evin yeri kötüyse, daha az fiyata satın aldiginiz bir ev aynı özelliklere sahip fakat daha iyi bir bölgede olan ve daha pahali satın aldiginiz bir evden daha kötü bir yatırım olabilir. Eğer bölgeyi iyi tanımıyorsanız, geniş bir alandaki gayrimenkul piyasasi hakkında iyi bir fikir sahibi olamazsiniz. Bu sebeple yapacağınız yatırımdan en iyi sonuçları alabilmek için bir bölgeye konsantre olup ve o bölgeyi iyi tanıyan lisanslı bir emlakçıdan destek alinmasi onemlidir. Ayrica Gayrimenkula yatırım yaparken uzun donemli dusunmek gerekir. Birkac ay icerisinde yada 1 yil icerisinde kar yaparim dusuncesi ile ev alinmamalidir. Uzun donemde kar yapilabilir ,bunun icinde en az 4-6 yil beklenmesi gerekebilir. ABD’de butun emlakçılar ellerindeki tüm emlakları MLS (Multiple Listing Service) adındaki merkezi bir sisteme koyarlar. Tüm emlakçılar MLS sistemindeki butun evleri gorebilir ve emlakcilar mal sahibinin verdiği komisyonuda aralarında bölüşürler (komisyon oranlari bu sistemde genelde yazilir) . Hangi emlakciyi secerseniz secin gosterecegi evleri MLS sisteminden cikaracagi icin tek bir emlakçıyla çalışmak yeterlidir. O bolgeyi taniyan hatta o bolgede yasayan bir emlakci secerseniz ve sectiğiniz emlakçının çalışmasından memnunsanız, gayrimenkul işlerinizi başından sonuna kadar bu kisi ile yapmanizi tavsiye ederiz. Kalifornia’da emlağa yatırım, kiraya verme ve konut kredisi alımı konularında danismak Isterseniz bizimle temasa gecebilirsiniz.

    *Not: California eyaletinde Emlakçi’ya ödenecek komisyon SADECE satici tarafindan ödenir, fix bir miktar olmayip, her daim pazarliga tabidir.

    California’da Tüm Emlak ihtiyaclariniz icin ben ve ekibim size yardimci olmak tan mutluluk duyariz.

    Berk Akçal
    Coldwell Banker West
    [email protected]
    Whatsapp : 001 619 240 9201
    Cep: 001 619 240 9201*


  • @realtorberk Selamlar, Satın alınan mülkün, Amerikan vatandaşı mirascımız yoksa devlete kaldığı söyleniyor doğru mudur? Emlakçılık yapan bir arkadaş, böyle olmaması için mülkün bir şirket adına alınması ve şirketin miras bırakılması gerektiğini söyledi. Ne dersiniz?

  • Bu başlıktan bahsedildi. Kullanıcı:   gucarslan gucarslan 

  • @Bosphorus selamlar, şöyle ki. ABD de ev sahibi iseniz ve oturma izniniz ve mirasçınız yok ise, ölüm sonrası satılacak olan evinizden gelecek paranın %40’ı devlete vergi olarak ödenir. Bunu önlemenin yolu epey maliyetli bir süreç ile gerçekleştirilen evinizi “living trust” altında , yani şirket altında göstermeniz olacaktır.

    Whatsapp: 001 619 240 9201


  • Merhabalar. Ben J1 ile 1.5 senedir Amerikadayim. Tr’deki Ailem bir ev almak istiyorlar burada yatirimiyla. Sizce ellerinde olan ve pesinat olacak bir paranin benim hesabima gecirilmesi ve benim bunu IRS’e vergilendirtip kalaniyla satin alima (ve de mortgage cekerek tabii) devam etmem mantikli? Yoksa, kendisi oradan benimle ortak bir sekilde bir ev alabilir, boylece mortgage’ini ben oder ve evin de ortak sahibi olabilir miyim? Sizce bu yontemlerden hangisi daha dertsizdir. Eminimki miras da olsa bir paranin bu ulkede kayitli vergili bir calisana gelmesi, IRS’in canini sikacaktir. Bu gibi konularda yardim alabilecegim biri var ise ulasmak isterim.
    Tesekkurler


  • @flykkslr
    Parayi hediye olarak IRS e bildiriyorsunuz ama ama vergi odemeniz gerekmiyor sanirim.
    Paranin sizin hesabinizda en az 3 ay beklemesi gerekiyor.
    J-1 ile mortgage alabilirmisiniz emin degilim.
    "Mortgage pre-approval" icin bir kac yerle gorusup, daha dogru ve detayli bilgi alabilirsiniz. Burda ev aramaya baslamadan once, pre-approval almak cok yaygin. Bu sekilde, hicbir maddi yukumluluk altina girmeden nekadar mortgage alabileceginizi, faiz oraninin ne olacagini vb. ogrenmis oluyorsunuz.


  • @Senay-Sirin cok tesekkurler. Bu ayrintilada dikkat edecegim!


  • @realtorberk Green Kartlı bir mülk sahibi vefat etmişse miras konusu nasıl oluyor acaba? TR'de ki mirasçılar hak sahibi olabiliyor mu yoksa ev devlete mi kalıyor?


  • www.realtor.com
    www.redfin.com
    www.zillow.com gibi sitelerden mulkun bulundugu yerlerdeki fiyatlari arastirabilirsinz. GC sahibi vefat etmis ise bir avukata danismanizi oneririm.


Benzer Başlıklar

Forum kurallarına uymayan veya forum düzenine aykırı davranan üyeler uyarılmadan forumdan çıkarılabilirler. Özellikle gereksiz yeni başlık oluşturacakların dikkatine!

92
Çevrimiçi

40.1k
Kullanıcı

4.3k
Konu

420.1k
İleti


| | | |

Powered by NodeBB | Copyright © 2023 Yesilkart Forum