Mortgage Kredisi ile Ev Sahibi Olmak

[Rookie]

@HockeyUmpire2, içinde söyledi: Sifir ev almak

@Rookie nasil bir procedure den gectiniz? Biraz deneyiminizi aktarirmisiniz Rica etsem ?

Biz kredimiz için pre approved aldıktan sonra Şubat ayında başladık ev arayışımıza.Realtörle anlaştık ardından bütçemizi ve ona göre de isteklerimizi belirttik (ev konumu , oda sayısı vs).İlk zamanlar yeni ev almak gibi bir düşüncemiz yoktu o yüzden belirttiğimiz kriterlerde evleri bize göstermeye başladı. Biz de beğendiklerimize teklif verdik ama o dönem ev piyasası çok kötüydü maalesef başarılı olamadık.Yeri geldi istedikleri fiyatların $20k üstünde teklif ettik olmadı maalesef. Bi keresin de teklif verdiğimiz eve 44 farklı kişi daha teklif verdi sonuçta istedikleri fiyatın çok üstüne cash offer’a verdiler.Cash offer bütün teklifleri yeniyor maalesef. Herneyse sonun da baş edemeyeceğimizi anladık yeni evlere yöneldik.

Realtörümüz bizi 2-3 farklı construction firmasına götürdü modelleri gösterdiler fiyatları belirttiler biz de aralarından bize en uygun olan ve içimize sineni seçip kontratı imzaladık.

Öncelikle lotu (Evin yapılacağı arsayı) seçiyorsunuz.Örnek veriyorum bi arazi var diyelim ki 20000 square feet firma bu arazileri bölmüş 5 tane 2500 sqft lik 5 tane de 1500 sqft lik ev yapıyor siz de müsait olan hoşunuza giden bi lotu seçiyorsunuz.İstediğiniz modele ,evin büyüklüğüne ,oda sayısına, dış cephe çeşidine(tuğla vs),kaç katlığı olduğuna göre fiyatlar değişiyor.

Belirli standartlar var bunlar yapan firmaya göre değişmekte.Mesela mutfak dolapları tek renk ve büyüklükte oluyor.Diyelim mi siz farklı renk ve büyüklükte dolap istediniz ve onlarda o yükseltmeyi yaparsanız $1500 ekstra oluyor dediler siz de tamam dediniz bu tutarı ev fiyatının üstüne ekleyip toplam ev fiyatını belirliyorlar.Bu dediklerim beyaz eşyalar için de geçerli biz onlardan sadece Ocak, fırın ve microwave aldık çünkü genelde en düşük kalitede markaları veriyorlar.Diyelim ki evin lotunu , modelini, yükseltmelerini seçtiniz her şey tamam diyorlar ki earnest money vermelisiniz depozito gibi düşünün bu tutar ev değerinin %1’i oluyor.Evin fiyatı $300k yükseltmeler yaptınız $30k tuttu toplam ev fiyatı $330k diyelim sizin earnest money $3300 oluyor.Eğer krediniz evi üstünüze alırken onaylanmazsa ya da sizden kaynaklanmayan bi sorun çıkar da evi üstünüze alamazsanız $3000 ı iade ediliyor ama yükseltmelerden dolayı ödediğiniz %1 lik $300 iade edilmiyor.Ardından sözleşme hazırlanıyor emlakçınız kontrol ediyor siz kontrol ediyorsunuz bakıyorsunuz istediğiniz her şey sözleşmede var mı bu önemli atlamanız halinde sıkıntıya düşebilirsiniz.Kontroller yapıldıktan sonra imzalar atılıyor earnest money veriliyor hayırlısı olsun sonrası evin yapılmasını beklemekle geçiyor.

Elimden geldiği kadar ayrıntılı anlatmaya çalıştım umarım başarılı olabilmişimdir.Bunlar benim tecrübe ettiklerim tabi farklı veya yanlış bir bilgi olduğunu düşünen arkadaşlar lütfen belirtsin.

[HockeyUmpire2]

@Rookie harika anlatmissiniz. Cok tesekkur ederim. Benimde kafamda temelden eve girmek var. Peki krediniz hemen basliyor mu ?

[Rookie]

@HockeyUmpire2, içinde söyledi: Sifir ev almak

@Rookie harika anlatmissiniz. Cok tesekkur ederim. Benimde kafamda temelden eve girmek var. Peki krediniz hemen basliyor mu ?

Rica ederim.Hayır kredi ödemeleriniz evi üzerinize aldığınız tarihten sonra başlıyor.Evi teslim alana kadar geçen sürede herhangi bir ödeme yapmıyorsunuz.

[smartcells]

Aslında sıfır ev yaptırıp almak istediğiniz mahllede otururken ev sahibi olmak için bir taktik olarak kullanılabilir. Vereceğim rakamlar tamamen farazidir, yöntemin anlaşılması için veriyorum.

Diyelim ki kentin çok beğendiğiniz bir mahallesi var (okullar, ulaşım, çevre, insan kalitesi, güvenlik vs, tam beklentilerinizi karşılayacak şekilde) fakat kiralar yüksek. Örneğin tam hayalinizdeki gibi bir ev ama kirası aylık 3000 dolar. Şimdi bu evi tutarsanız her ay verdiğiniz 3000 dolar bir daha geri gelmeyecek şekilde yok oluyor. O bölgedeki evlerden almaya kalkarsanız ya satılık ev yok ya da uçuk fiyatlar var 500-700K gibi.

Sıfırdan ev alacağınız yeni development bir bölgeden 300K'ya ev yaptırıp kiraya veriyorsunuz, Örneğin aylık 2000 dolara.
Kredi skorunuz oluşmuş ve iyiyse, işiniz varsa 30 yıllık 300K mortgage aylık ödemesi 1200-1300 dolar civarı olması lazım.

Şimdi gideriniz> iyi mahallede tam istediğiniz gibi bir ev kirası + mortgage ödemesi= 4250
Geliriniz, kira> 2000.

Bu durumda: 1) 2250 dolara, yani normalden daha düşük bir bedelle hayalinizdeki gibi bir evde otururken 2) aynı zamanda mortgage'ı ödenen bir eviniz olmuş oluyor.

Mortgage ile alınmış bir evi elinizde en az 2 yıl tutarsanız sonrasında sattığınız zaman satıştan gelen para borcunuzu kapattıktan sonra geriye kalan miktar aşağı yukarı ödediğiniz taksitleri karşılar, Duruma göre fazla bile kalabilir (2 yıl öncesinde satarsanız ciddi zarara uğrayabilirsiniz). Diyelim ki 5 yıl sonra evinizi sattınız. Satıştan gelen para hem bankaya kalan borcunuzu kapatır hem de 5 yıl (belki biraz daha fazla) ödediğiniz taksitleri geri almış olursunuz. Bir nevi aylık taksit miktarı kadar zorunlu tasarruf yapmış gibi olursunuz.

Sonuç: İstediğiniz gibi evde, mahallede normalden daha ucuza maliyetle otururken bir yandan da her ay 1200-1500 dolar kadar birikim yaparsınız.

Sonrasında yıllar içinde evi aldığınız bu yeni gelişim bölgesi popüler olur veya beklentinize uygun bir yaşam kalitesi sunacak konuma gelirse kendi evinize taşınıp kiradan tamamen de kurtulma olanağınız olabilir.

Bu hesaplara: ekonomideki çalkantılar, ev piyasasındaki değişimler, kiracı ile yaşanacak sorunlar ve kiranızı alırken uğrayacağınız kesintiler dahil değildir. Kredi skorunuz, alacağınız kredinin faizi, eyalete ilişkin vergiler ve diğer masraflar gelir ve giderinizde değişkenlik gösterebilir. Yorganı ayağa göre uzatıp çok iyi hesap yapıp her zaman tebdirli olmakta fayda vardır.

[HockeyUmpire2]

@Rookie peki bir emlakciyla mi calismak gerekiyor ? Birde ne tur evraklar istediler?

[Rookie]

@smartcells, içinde söyledi: Sifir ev almak

Aslında sıfır ev yaptırıp almak istediğiniz mahllede otururken ev sahibi olmak için bir taktik olarak kullanılabilir. Vereceğim rakamlar tamamen farazidir, yöntemin anlaşılması için veriyorum.

Diyelim ki kentin çok beğendiğiniz bir mahallesi var (okullar, ulaşım, çevre, insan kalitesi, güvenlik vs, tam beklentilerinizi karşılayacak şekilde) fakat kiralar yüksek. Örneğin tam hayalinizdeki gibi bir ev ama kirası aylık 3000 dolar. Şimdi bu evi tutarsanız her ay verdiğiniz 3000 dolar bir daha geri gelmeyecek şekilde yok oluyor. O bölgedeki evlerden almaya kalkarsanız ya satılık ev yok ya da uçuk fiyatlar var 500-700K gibi.

Sıfırdan ev alacağınız yeni development bir bölgeden 300K'ya ev yaptırıp kiraya veriyorsunuz, Örneğin aylık 2000 dolara.
Kredi skorunuz oluşmuş ve iyiyse, işiniz varsa 30 yıllık 300K mortgage aylık ödemesi 1200-1300 dolar civarı olması lazım.

Şimdi gideriniz> iyi mahallede tam istediğiniz gibi bir ev kirası + mortgage ödemesi= 4250
Geliriniz, kira> 2000.

Bu durumda: 1) 2250 dolara, yani normalden daha düşük bir bedelle hayalinizdeki gibi bir evde otururken 2) aynı zamanda mortgage'ı ödenen bir eviniz olmuş oluyor.

Mortgage ile alınmış bir evi elinizde en az 2 yıl tutarsanız sonrasında sattığınız zaman satıştan gelen para borcunuzu kapattıktan sonra geriye kalan miktar aşağı yukarı ödediğiniz taksitleri karşılar, Duruma göre fazla bile kalabilir (2 yıl öncesinde satarsanız ciddi zarara uğrayabilirsiniz). Diyelim ki 5 yıl sonra evinizi sattınız. Satıştan gelen para hem bankaya kalan borcunuzu kapatır hem de 5 yıl (belki biraz daha fazla) ödediğiniz taksitleri geri almış olursunuz. Bir nevi aylık taksit miktarı kadar zorunlu tasarruf yapmış gibi olursunuz.

Sonuç: İstediğiniz gibi evde, mahallede normalden daha ucuza maliyetle otururken bir yandan da her ay 1200-1500 dolar kadar birikim yaparsınız.

Sonrasında yıllar içinde evi aldığınız bu yeni gelişim bölgesi popüler olur veya beklentinize uygun bir yaşam kalitesi sunacak konuma gelirse kendi evinize taşınıp kiradan tamamen de kurtulma olanağınız olabilir.

Bu hesaplara: ekonomideki çalkantılar, ev piyasasındaki değişimler, kiracı ile yaşanacak sorunlar ve kiranızı alırken uğrayacağınız kesintiler dahil değildir. Kredi skorunuz, alacağınız kredinin faizi, eyalete ilişkin vergiler ve diğer masraflar gelir ve giderinizde değişkenlik gösterebilir. Yorganı ayağa göre uzatıp çok iyi hesap yapıp her zaman tebdirli olmakta fayda vardır.

Sayın @smartcells hesaplamanız kağıt üzerinde mantıklı.Unutulmaması gereken bi kaç nokta var müsaadenizle eklemek isterim ev alırken ki closing cost ve down payment.Bu tutarları $300k üzerinden afaki olarak hesap edersek %3 down diyelim $9000 olur closing cost da ortalama $5000 ile $9000 arası değişir düşükten hesap edelim total $14000 evi üzerinize alırken ödemeniz gereken tutar olur.Tabi bu tutarlar yıllar içerisin de kendini amorti edebilir.Kaldı ki eviniz fiyatının da artma ihtimali kuvvetle muhtemel.

[smartcells]

@Rookie, içinde söyledi: Sifir ev almak

@smartcells, içinde söyledi: Sifir ev almak

Sayın @smartcells hesaplamanız kağıt üzerinde mantıklı.Unutulmaması gereken bi kaç nokta var müsaadenizle eklemek isterim ev alırken ki closing cost ve down payment.Bu tutarları $300k üzerinden afaki olarak hesap edersek %3 down diyelim $9000 olur closing cost da ortalama $5000 ile $9000 arası değişir düşükten hesap edelim total $14000 evi üzerinize alırken ödemeniz gereken tutar olur.Tabi bu tutarlar yıllar içerisin de kendini amorti edebilir.Kaldı ki eviniz fiyatının da artma ihtimali kuvvetle muhtemel.

Son paragrafta onu "vergiler ve diğer masraflar olarak" özellikle belirttim. Vergi türlerine, eyaletine, şehrine, evlerin bölgesine kadar çok değişken var.

Özellikle pandemi öncesinde, yani 2 yıl kadar önce ev kredisine girenler çok karlı çıktı. Ev fiyatları öyle arttı ki o zaman aldıkları evleri şimdi satarlarsa bütün krediyi kapatıp, vergiler ve masraflar sonrası 2 sene ödediği taksitler + üste çok ciddi bir para kalabiliyor elinde. 2 sene kira ödemeden geçen zaman da cabası.

[Rookie]

@HockeyUmpire2, içinde söyledi: Sifir ev almak

@Rookie peki bir emlakciyla mi calismak gerekiyor ? Birde ne tur evraklar istediler?

Benim bulunduğum Alabama eyaletinde emlakçıyla çalışma zorunluluğu yok lakin sizin emlakçıya ödediğiniz bir bedel de yok.Emlakçının ödemesini karşı taraf yapıyor yani bu durum sizin için avantajlı.

Kredi başvurusun da bulunurken tek tek hatırlamadığım ama çok da aman aman olan bi evrak istemediler vergi bildirimleri,geliriniz giderinizi gösteren evraklar gibi.

Ayrıca belirtmek isterim yeni evin sözleşmesini imzaladınız diyelim ki evi 8 ay sonra teslim edecekler bu 8 aylık dönem de kredinizi korumanız gerekmekte herhangi bir kredi kartı başvurusu, araba kredisi için başvuru vs bunlardan kesinlikle uzak durmalısınız.

Diğer belirtmek istediğim husus da bir önceki iletim de bahsetmeyi unuttum kusura bakmayın down payment ve closing cost.Evi üzerinize alırken herhangi bir proğramdan faydalanmıyorsanız en düşük %3 olacak şekilde down payment ve üzerinize alırken ki masrafları belirten closing cost’u (bu tutarda değişmekte genelde ev tutarının %2-%3 aralığında oluyor siz kendinizi en yükseğine göre hazırlayın) ödemeniz gerekiyor.

[Rookie]

@smartcells, içinde söyledi: Sifir ev almak

@Rookie, içinde söyledi: Sifir ev almak

@smartcells, içinde söyledi: Sifir ev almak

Sayın @smartcells hesaplamanız kağıt üzerinde mantıklı.Unutulmaması gereken bi kaç nokta var müsaadenizle eklemek isterim ev alırken ki closing cost ve down payment.Bu tutarları $300k üzerinden afaki olarak hesap edersek %3 down diyelim $9000 olur closing cost da ortalama $5000 ile $9000 arası değişir düşükten hesap edelim total $14000 evi üzerinize alırken ödemeniz gereken tutar olur.Tabi bu tutarlar yıllar içerisin de kendini amorti edebilir.Kaldı ki eviniz fiyatının da artma ihtimali kuvvetle muhtemel.

Son paragrafta onu "vergiler ve diğer masraflar olarak" özellikle belirttim. Vergi türlerine, eyaletine, şehrine, evlerin bölgesine kadar çok değişken var.

Özellikle pandemi öncesinde, yani 2 yıl kadar önce ev kredisine girenler çok karlı çıktı. Ev fiyatları öyle arttı ki o zaman aldıkları evleri şimdi satarlarsa bütün krediyi kapatıp, vergiler ve masraflar sonrası 2 sene ödediği taksitler + üste çok ciddi bir para kalabiliyor elinde. 2 sene kira ödemeden geçen zaman da cabası.

Doğrudur ben de "vergiler ve diğer masrafları" biraz açıklamış oldum sağolun ☺️

Evet kesinlikle haklısınız bırakın 2 yılı Şubattan itibaren bizim evi aldığımız tutar ile geçen ay bize gönderilen evin şuan ki değerini belirten appraisal raporun da bile fark var o yüzden bekleme süreci olsa da bu bizim için bi nebze teselli oldu.

[Rookie]

İlk defa ev alacak arkadaşlar için Joa Biden’ın söz vermiş olduğu üzerinde çalışılan yakın zaman da karara bağlanması beklenen bir yasa var.Aslında 2 adetti lakin diğerinin akıbetinden emin değilim.Bu yasaya göre belli kriterlere göre ilk defa ev sahibi olanlara $15000' a kadar tax credit verilecek.

https://www.directmortgageloans.com/first-time-home-buyers/what-is-bidens-15000-first-time-homebuyer-act/

İlginen arkadaşlar Biden First Home Buyer Act olarak aratıp ayrıntılı bilgilere ulaşabilir.

[janedns]

Bu ileti silindi!

[janedns]

@Rookie bu yasa ile ilgili bir gelisme var mi acaba bilginiz var midir?

[MySea]

@janedns Henuz tasari seklinde. Kongreye gorusmeler icin gelmedi.

https://homebuyer.com/learn/15000-first-time-home-buyer-tax-credit#toc-1

[AE123]

@Rookie , merhaba onceki sayfalarda verdiginiz bilgiler icin tesekkur ederim cok detayli ve guzel aciklamissiniz. Zannedersem epey sure gectiginden evinizi teslim alip yerlestiniz , teslimat sonrasi evde herhangi bir sorun yasadiniz mi? Ek olarak, mahalledeki insaat halinin bitip tam cevre duzeninin oturmasi yaklasik ne kadar zaman aldi?

[Rookie]

@janedns sayın @MySea nin de söylediği üzere maalesef hâla tasarı şeklinde .

@AE123 rica ederim sağolun evet neredeyse 1 yıl olacak. Bizim evin ilk katı brick ikinci katı siding.İkinci katın sidingi ile ilgili bir kaç defa sorun çıktı hatta bi tarafı komple değiştirmek zorunda kaldılar.Can sıkıcı tabi ama dış cephenin 10 yıl garantisi var o bizi biraz rahatlatıyor.Onun dışında garajın tavanında bi sorun çıkmıştı onu da gelip yaptılar . Bi kaç ufak tefek sorun daha çıktı ama onlara her yeni evde çıkan küçük sorunlar diyebiliriz.Tabi bizim tecrübesizliğimizin de ufak tefek şeylerde ilgisi var. İlk evimizi alıyoruz heyecanlıyız diye inspection aşamasında rahat davrandık.Ayrıca bizim ev aldığımız dönemde market tamamen satıcıdan yanaydı biz imza atmasak sırada bizim ödediğimizin çok üzerinde bedel ödeyip almayı kabul etmiş müşteriler vardı.
Benim tavsiyem siz siz olun her şeyi en ufak detayına göre inceleyin.Genel olarak benim tecrübem ucuz malzeme kullanıldığı yönünde.

Mahallede ki son ev bizimkisi olduğu için açıkçası her şey yerli yerindeydi biz taşındığımızda.Yakın bir arkadaşım benden bir ay sonra evini teslim aldı onların mahallesinde ki çevre düzenlemesi 3 ayı buldu.

[AE123]

@Rookie , cok tesekkurler bilgilendirme icin. Ucuz malzemeler kullanildigini bende fark ettim hatta eşim genel olarak Amerikadaki evleri lego oyuncak eve benzetiyor :) Bir takim upgradeler yaparak evler hem kalite hem gorsel acidan daha cekici goze hos gelir olabiliyot. Kismetse bizde seneye bu surece girme niyeyindeyiz bakalim nasil olacak merakla bekliyorum :)