Mortgage Kredisi ile Ev Sahibi Olmak

[EzgiLera]

@AE123, içinde söyledi: Mortgage Kredisi ile Ev Sahibi Olmak

Yaklasan baskanlik secimi sonrasinda olasi bir Trump degisikligi ile ekonomide olumlu havanin esmesiyle birlikte faizlerde bir parca geri gelme olur mu? Cevremden konustugumuz bilgi sahibi bir iki kisi ekonominin Trump gelmesi halinde biraz toparlayacagi inanci icinde, sizin gorusunuz nedir?

Olumlu ya da olumsuz bir değişiklik olsa bile hemen olmayacaktır. Etkilerini görmemiz birkaç yıl sürebilir. Sonuçta Biden başa geldiğinde de faizler 1 gecede bu seviyelere yükselmedi
Yine her ne olacaksa kademeli olur düşüncesindeyim.

[AE123]

@EzgiLera , bu konuda bilgi ve deneyim sahibi oldugunuz icin size vaktiniz varsa 1 2 soru sormak istiyorum. Normal sartlarda Mart 2025 gibi yeni bir ev alimi icin surece baslamayi dusunuyordum fakat yakin cevremizde esiminde begendigi bir ev ilana dusunce kendi emlakcimiz ile goruserek eve teklif iletmek istedik. Emlakcimiz ilk asamada pre-approval almamiz gerektigini sonrasinda karsi tarafa teklif sunabilecegimizi iletti. Bana komisyon almadigi ama iletisim konusunda ilgili 2 tane mortgage sirketi yetkilisi iletti. Ikisi de es oranda iyidir ve muhtemelen verecegi rateler birbirine yakindir dedi. Iletilen lenderlardan bir tanesi ile hizlica iletisime gecip soft check yaparak pre - approval alabilecegime dair teyit aldim. Musait bir zaman araliginda ikinci lender ile de gorusup ondan da bilgi alacagim.

Surecle ilgili danismak istediklerim su sekilde:

1. Reddit ve baska forumlardan biraz okudugum kadariyla pre-approval letter alip teklif sunduktan sonra da baska lenderlarla goruserek rate shopping yapilabilecegini okudum, bu bilgi dogru mudur?

2. Eger verdigimiz teklif uygun gorulurse closing yapmak icin ornegin 1.5 ay sonrasinda karsi tarafla anlasma durumumuz olabilir mi? Turkiyeye onceden planlanmis seyahatimiz var ve bu konu biraz son dakikada cikinca planlarimiz iptal etmek istemedik.

3. Mortgage sureclerinde mutlaka su konuya da dikkat edin diyebildiginiz bir konu var midir?

[EzgiLera]

@AE123, içinde söyledi: Mortgage Kredisi ile Ev Sahibi Olmak

@EzgiLera , bu konuda bilgi ve deneyim sahibi oldugunuz icin size vaktiniz varsa 1 2 soru sormak istiyorum. Normal sartlarda Mart 2025 gibi yeni bir ev alimi icin surece baslamayi dusunuyordum fakat yakin cevremizde esiminde begendigi bir ev ilana dusunce kendi emlakcimiz ile goruserek eve teklif iletmek istedik. Emlakcimiz ilk asamada pre-approval almamiz gerektigini sonrasinda karsi tarafa teklif sunabilecegimizi iletti. Bana komisyon almadigi ama iletisim konusunda ilgili 2 tane mortgage sirketi yetkilisi iletti. Ikisi de es oranda iyidir ve muhtemelen verecegi rateler birbirine yakindir dedi. Iletilen lenderlardan bir tanesi ile hizlica iletisime gecip soft check yaparak pre - approval alabilecegime dair teyit aldim. Musait bir zaman araliginda ikinci lender ile de gorusup ondan da bilgi alacagim.

Surecle ilgili danismak istediklerim su sekilde:

1. Reddit ve baska forumlardan biraz okudugum kadariyla pre-approval letter alip teklif sunduktan sonra da baska lenderlarla goruserek rate shopping yapilabilecegini okudum, bu bilgi dogru mudur?

2. Eger verdigimiz teklif uygun gorulurse closing yapmak icin ornegin 1.5 ay sonrasinda karsi tarafla anlasma durumumuz olabilir mi? Turkiyeye onceden planlanmis seyahatimiz var ve bu konu biraz son dakikada cikinca planlarimiz iptal etmek istemedik.

3. Mortgage sureclerinde mutlaka su konuya da dikkat edin diyebildiginiz bir konu var midir?

1- Doğru. Ama siz soft-check yaptırdıktan sonra hard check yapmayan yerler bulun. Ayrıca hard check yaptıktan sonra değişme ihtimalini de göz önüne alın.

2- Siz istemeseniz bile süreç 1.5 ay sürebiliyor zaten. Banka veya emlakçınız sizden bir şey istediğinde hızlıca yerine getiriyor olabilin. Gerekli şeyleri ona göre ayarlayın.

3- Teknoloji ile arası iyi olan emlakçıyla çalışın. Asıl amacı herhangi bir evi satmak değil, iyisiyle kötüsüyle ev konusunda size dürüst olan biri olsun.

Mortgage konusunda da sadece şunu söyleyebilirim, eğer ev güzelse ve parasına değiyorsa mortgagedaki faiz oranına çok takılmayın, evi almaya bakın. Faizler düşerse refinance yaparsınız zaten. Aklınıza takın her şeyi, en uç konuları bile mortgage alacağınız yerdeki loan officera sorun mutlaka. Her yerin farklı şartları olabiliyor.

Aylık ödemeleriniz biraz daha az olsun istiyorsanız pmi (private mortgage insurance) olmayacak peşinatla almaya çalışın. Bu oran genelde %20 oluyor ama bizim kredi aldığımız kuruluş için %15ti. Ama peşin parayı cebinizde tutmak istiyorsanız ilk kez ev alacaklara %3 veya %5 peşinatlı kredi gibi kampanyalar oluyor. Bunları kesinlikle öğrenin memurdan.

[AE123]

@EzgiLera , tesekkurler simdi emlakcim sms atti ve eve bir teklif geldigini saticinin emlakcisinin haber verdigini iletti. Mortgage surecinde verdigim teklifin cok yuksek kalip kalmayacagini nasil ongorebilirim sizce? Ornegin evin satis fiyati $400 bin , karsi taraf $385 onermis ama tabiki bana ne kadar teklif verdigi soylenmiyor ben gidip $395 verirsem bir nevi aslinda kaziklanmis oluyorum Bu isin mantigi biraz kumar gibi mi oluyor? Olur da evi aldiktan sonra verilen teklifi gorup kazik yediysek bir bardak soguk su icme sansimiz oluyor mu

[EzgiLera]

@AE123, içinde söyledi: Mortgage Kredisi ile Ev Sahibi Olmak

@EzgiLera , tesekkurler simdi emlakcim sms atti ve eve bir teklif geldigini saticinin emlakcisinin haber verdigini iletti. Mortgage surecinde verdigim teklifin cok yuksek kalip kalmayacagini nasil ongorebilirim sizce? Ornegin evin satis fiyati $400 bin , karsi taraf $385 onermis ama tabiki bana ne kadar teklif verdigi soylenmiyor ben gidip $395 verirsem bir nevi aslinda kaziklanmis oluyorum Bu isin mantigi biraz kumar gibi mi oluyor? Olur da evi aldiktan sonra verilen teklifi gorup kazik yediysek bir bardak soguk su icme sansimiz oluyor mu

Teklifi kabul ettikten sonra iki taraf da bizim kapora diyebileceğimiz bir para (escrow) yatırıyor title companye. Başka ne tarz bağlayıcılıklar var bilmiyorum ama o saatten sonra yüksek teklif gelirse karşı taraf da kabul etmiyor.

Açıkçası biraz kumar, biraz sizin kendi çıkarımınız, biraz da emlakçının yönlendirmesi ile karar veriyorsunuz. İyi evler hızlı gidiyor piyasadan. Ben teklif verirken evi acil satmaya çalışan biri olduğunu ve başka teklif olmadığını varsa da çok düşük olduğunu tahmin ederek teklif vermiştim. Ama teklif ne olursa olsun kazıklanmış gibi hissetmeyin. Sizce o evin değeri 395 ise o zaman onu teklif edin. Yarın bir gün ah keşke az daha yüksek verseymişim diye kaçırdığınıza pişman olmayacağınız bir teklif verin. Ama en iyisi teklifi aralık olarak verin. Ben öyle yapmıştım. Eve vereceğiniz en üst limiti kafanızda belirleyin mesela 430 diyelim, karşı tarafın da 370 verdiğini tahmin ediyorsunuz. O zaman 370-430 arası teklif yapın, eğer bu aralıkta bir teklif veren olursa 3bin dolar üstüne teklif vereceğiniz şeklinde belirtin. Karşı taraf 385 verdiyse sizin teklifiniz 388 oluyor. Bu aralıkları ve artışları ben farazi söyledim. Bununla ilgili emlakçınıza danışmakta fayda var. En doğru yönlendirmeyi o yapacaktır çünkü piyasayı en iyi o biliyor.

[AE123]

@EzgiLera , cok tesekkur ederim aralik seklinde teklif vermeyi duymustum ama size yazarken aklima gelmemisti en mantiklisi o duruyor. Peki benim emlakcima satan tarafin emlakcisi ne kadar teklif edildigini direk soyluyor anladigim kadariyla, bu durumda biraz ben kendi emlakcimin iyi niyetine ve durustlugune kalmis oluyorum sanki. Daha fazla komisyon almak adina karsi tarafin emlakcisiyla gelen teklifi bilip ornegin 370 geldi ben de 395 dedim himm harika teklif kesin aldik diye yanlis da yonlendirebilir komisyon adina 370 geldigini bilip 370 375 arasi teklif edelim degerlendirilebilir satici tarafindan diyipte iyi niyetli sekilde de yonlendirebilir anladigim kadariyla.

[EzgiLera]

@AE123, içinde söyledi: Mortgage Kredisi ile Ev Sahibi Olmak

@EzgiLera , cok tesekkur ederim aralik seklinde teklif vermeyi duymustum ama size yazarken aklima gelmemisti en mantiklisi o duruyor. Peki benim emlakcima satan tarafin emlakcisi ne kadar teklif edildigini direk soyluyor anladigim kadariyla, bu durumda biraz ben kendi emlakcimin iyi niyetine ve durustlugune kalmis oluyorum sanki. Daha fazla komisyon almak adina karsi tarafin emlakcisiyla gelen teklifi bilip ornegin 370 geldi ben de 395 dedim himm harika teklif kesin aldik diye yanlis da yonlendirebilir komisyon adina 370 geldigini bilip 370 375 arasi teklif edelim degerlendirilebilir satici tarafindan diyipte iyi niyetli sekilde de yonlendirebilir anladigim kadariyla.

Emlakçınıza güvenmeniz bu süreçte çok önemli. Bence emlakçı tercihi mortgage seçmekten daha kritik emlakçılar teklifi tam olarak biliyor mu açıkçası bilmiyorum. Ama siz yine de emlakçınıza danışın. Eğer size güvensiz hissettiren biriyse başka biriyle çalışın derim.

Benim emlakçım teklifleri bilmiyordu (veya öyle söyledi), bir ev için closingden sonra öğrendik biz kaça gittiğini. Tabi bu süreçte anlaştığınız teklif de değişebiliyor, o yüzden de bilmiyor olabilir.

Teklifin değişmesi şu şekilde oluyor, evi beğendiniz, teklif verdiniz. Daha sonra evde bazı sorunlar çıktı inspection aşamasında, tekrar pazarlığa oturabiliyorsunuz. Mesela evde beyaz eşyaları gördünüz ama hiçbiri çalışmıyor, ev sahibine bunları çalışanları ile değiştirin veya fiyattan düşün diyebilirsiniz. Ya da tam tersi evi eşyalarıyla beğendiniz, eşyalar kalsın fiyatı yükselteyim diyebilirsiniz. Bu konuların hepsinde emlakçınızla konuşup anlaşmanız gerekiyor. Onun yönlendirmeleri çok önemli. O yüzden ona güvendiğinize emin olun.

[AE123]

@EzgiLera , cok tesekkur ederim heyecanli ve stresli bir surec bakalim hakkimizda hayirlisi umarim guzel sekilde gelisir tum surecler, verdiginiz bilgiler icin tekrardan cok tesekkur ederim.

[cnpist]

@EzgiLera biz de ev alirken emlakcimiz bizden yuksek fiyat oldugunu , fiyat arttirmak ister misiniz demisti, biz de cuzi miktarda arttirarak almistik. Kendi emlakciniz verilen fiyati bilmiyor sadece karsi emlakci sizden daha iyi teklif var diyor.Bu durum soyle,emlakci komisyonunu satici odedigi icin bunlari fiyata yukluyor ayrica bir senelik home warranty oluyor, open house yapmis ise bunlari fiyata ekliyor vs. Saticinin minimum rakami onemli.

[EzgiLera]

@cnpist, içinde söyledi: Mortgage Kredisi ile Ev Sahibi Olmak

@EzgiLera biz de ev alirken emlakcimiz bizden yuksek fiyat oldugunu , fiyat arttirmak ister misiniz demisti, biz de cuzi miktarda arttirarak almistik. Kendi emlakciniz verilen fiyati bilmiyor sadece karsi emlakci sizden daha iyi teklif var diyor.Bu durum soyle,emlakci komisyonunu satici odedigi icin bunlari fiyata yukluyor ayrica bir senelik home warranty oluyor, open house yapmis ise bunlari fiyata ekliyor vs. Saticinin minimum rakami onemli.

Bizim emlakçımız da şöyle bir bilgi vermişti, alıcı olarak istediğiniz her şeyi evin fiyatına eklettirip mortgage ile ödeyebiliyorsunuz. Yani ev için %3 peşinat vereceksiniz diyelim ve cebinizden çıkacak minimum peşin parayla ev almak istiyorsunuz. Dolayısıyla tüm closing costları satıcı ile anlaşıp ev fiyatına ekliyorsunuz. Normalde 300bin olan ev fiyatına 15bin closing cost çıkıyor diyelim, siz de %3 ile 9bin ödeyeceksiniz peşinat, toplamda 24bin dolar hazır cebinizde olması lazım. Ama satıcıya tüm masraflar sana ait, ben 320bin teklif ediyorum dediğinizde closing cost ödemiyorsunuz ekstradan ve %3 peşinat ile o an cebinizden çıkan sadece $9600 oluyor. Tabi bu şekilde totalde ödediğiniz ve aylık taksitleriniz yükselmiş oluyor ama nakit paranız cebinizde kalıyor ve 30 senede Ödemiş oluyorsunuz masrafları.

[cnpist]

@EzgiLera faiz yukse ise de sonra refinance . Bir de bizim emlakci , egerki loan firmasina giderseniz sizin icin en iyi loan icin basvuruyorlar bunu da bircok firmadan yapiyorlar lakin bundan korkmayin, cok fazla basvuru olunca sistem bunun ev almak icin oldugunu anliyor ve bir hard inquiry olarak algiliyor , bu konuda merak etmeyin demisti. Bunun da bir suresi var, ya 30 ya 45 gun icin da baska inquiry olmamasi sanirim. Burada nakiti degerlendirmek, en az kapora vermek kiymetli, elde ne kadar para kalirsa o kadar iyi diye bakiliyor

[EzgiLera]

@cnpist, içinde söyledi: Mortgage Kredisi ile Ev Sahibi Olmak

@EzgiLera faiz yukse ise de sonra refinance . Bir de bizim emlakci , egerki loan firmasina giderseniz sizin icin en iyi loan icin basvuruyorlar bunu da bircok firmadan yapiyorlar lakin bundan korkmayin, cok fazla basvuru olunca sistem bunun ev almak icin oldugunu anliyor ve bir hard inquiry olarak algiliyor , bu konuda merak etmeyin demisti. Bunun da bir suresi var, ya 30 ya 45 gun icin da baska inquiry olmamasi sanirim. Burada nakiti degerlendirmek, en az kapora vermek kiymetli, elde ne kadar para kalirsa o kadar iyi diye bakiliyor

Date the rate, marry the house.

Bu durumlar için söyledikleri söz

[AE123]

@EzgiLera , verdiginiz bilgiler icin tekrardan cok tesekkur ederim. Pazartesi teklif verdik Sali gunu oglen teklifiniz reddedildi baska bir teklif kabul edildi diye emlakcim haber verdi sonra dun tekrardan ilk alici bir takim problemlerden oturu evden vazgecti ilgilenir misiniz diye geri haber geldi Cidden cok ilginc ve bir o kadarda stresli bir surec ama ev alan herkes zannedersem benzer durumlari yasiyor. Simdi tekrardan 1 2 loan firmasi ve lokal credit union ile gorusup haftabasi teklif iletecegim bakalim nasibimizde varsa olucak olmazsa kismet deyip bir sonraki maca bakicaz.

Yakin zamanda mortgage alan arkadaslar hangi orandan aldiklarini yazabilirlerse cok memnun olurum, herkesin durumu sartlari farkli ama su an son 15 ayin en dusuk faiz seviyeleri var deniyor , oranlar 6% civarina indi deniyor ama cok ilginc bir sekilde ideal sartlari sagladigimi dusunmeme ragmen 7.3% gibi bir oran aldim. Refinance tabikide bir secenek ilerisi icin ama hem vakit hem de diger masraflari dusununce ilk etaptan alabildigin en iyi orani alip devam etmek en ideali gibi duruyor gerci o esnada da begendiginiz evi kacirma ihtimali var ama dedigim gibi biraz nasip kismet ev alma isi Amerikada.

[EzgiLera]

@AE123, içinde söyledi: Mortgage Kredisi ile Ev Sahibi Olmak

@EzgiLera , verdiginiz bilgiler icin tekrardan cok tesekkur ederim. Pazartesi teklif verdik Sali gunu oglen teklifiniz reddedildi baska bir teklif kabul edildi diye emlakcim haber verdi sonra dun tekrardan ilk alici bir takim problemlerden oturu evden vazgecti ilgilenir misiniz diye geri haber geldi Cidden cok ilginc ve bir o kadarda stresli bir surec ama ev alan herkes zannedersem benzer durumlari yasiyor. Simdi tekrardan 1 2 loan firmasi ve lokal credit union ile gorusup haftabasi teklif iletecegim bakalim nasibimizde varsa olucak olmazsa kismet deyip bir sonraki maca bakicaz.

Yakin zamanda mortgage alan arkadaslar hangi orandan aldiklarini yazabilirlerse cok memnun olurum, herkesin durumu sartlari farkli ama su an son 15 ayin en dusuk faiz seviyeleri var deniyor , oranlar 6% civarina indi deniyor ama cok ilginc bir sekilde ideal sartlari sagladigimi dusunmeme ragmen 7.3% gibi bir oran aldim. Refinance tabikide bir secenek ilerisi icin ama hem vakit hem de diger masraflari dusununce ilk etaptan alabildigin en iyi orani alip devam etmek en ideali gibi duruyor gerci o esnada da begendiginiz evi kacirma ihtimali var ama dedigim gibi biraz nasip kismet ev alma isi Amerikada.

Bence önce diğer kişinin evden neden vazgeçtiğini öğrenin önce. Eve inspection yaptırmış ve ondan dolayı vazgeçmişse inspection raporunu sizinle paylaşıp paylaşamayacağını öğrenin. Ama kişisel bir sebepse dediğim gibi aralık olarak bir teklif verebilirsiniz.

Biz de daha önce bir eve baktığımızda temelinde sorun vardı evin. Daha önce inspection yapılmıştı eve ve emlakçımız bizimle o raporu paylaştı. Biz teklif vermedik o rapordan sonra.

[EzgiLera]

Kendisi bu işin profesyoneli olmadığı halde kendi tecrübelerini ve süreçleri çok güzel anlatmış. Mükemmel tavsiyeler var. Ev almayı düşünen, ev alım sürecinde olan herkesin izlemesi lazım:

[hasbelkader]

En sonunda ev alma işini hallettim. Çok şanslıydım. Bütçem iyiydi ama bu piyasada bu kadar güzel bir ev alabileceğimi sanmıyordum. İlk mortgage taksidini de ödedim. Darısı ev almak isteyen lerin başına

[MySea]

@hasbelkader Tebrikler, hayirli olsun! Gule gule yasayin yeni evinizde.

[hasbelkader]

@MySea teşekkür ederim

[deebee]

Merhaba, sonunda biz de kendi evini alanlar kervanına katıldık. Temmuz sonu itibariyle evin kapanışını tamamlayarak göçmenlik sürecimizde yeni bir adımı daha başarıyla tamamlamış olduk.

Ev almak için mortgage sisteminin en önemli aşaması olan 2 yıl kesintisiz W2 ile çalışma şartını tamamladıktan bir süre sonra ev bakmaya başladık. Birkaç evi beğendik ancak kira kontratımızın bitmesine 6 aydan fazla olması ve süre bitiminden erken ayrılma masrafının da beklediğimizden fazla olması sebebiyle sürecimizi 3 ay daha ertelemiştik.

Amacımız hem mortgage faizini düşükten almak hem de yeni ev sahibi olmak olduğu için, yeni yapılan bir ev almaktı ve istediğimiz gibi de oldu. Şansımıza DFW bölgesi hızlı büyüdüğü için çokça yeni inşaat vardı ve biz de inşaat şirketinin kendi özel fırsatlarından yararlanabilmek için (örneğin; mortgage faiz oranları aylık %7 iken builderdan ev aldığınızda faiz oranları %3.5 ile 5 arasında değişiyordu) Amerika’nın en büyük builderlarından olan D R Horton ve Lennar’a yöneldik.

Beğendiğimiz ev için biraz pazarlık yapıp, fiyatta anlaştıktan sonra mortgage başvuru sürecimizi başlattık. İki seçenek üzerinde yoğunlaştık ya %20 peşin verip %4.99 faiz ile conventional mortgage alacaktık ya da ilk kez ev alanlar için %3,5 peşinat ile %3,99 faiz ile FHA mortgage alacaktık. ikisinin de avantajları ve dezavantajları vardı, örneğin conventionalın en önemli avantajı PMI denilen aylık $200 civarında olan sigortanın olmaması iken, FHA’in avantajı ise hem faizinin düşük olması hem de %3,5 peşinatla alınabilmesiydi böylece naktimizi elimizde tutabilecektik.

Başvurumuzu FHA üzerinden ilerletmeye karar verdik, yaklaşık 1 aylık başvuru süreci boyunca çokça evrak sağladık, taleplerini karşıladık ve sonunda onayımızı aldık. Onayımızın ardından evimizin kapanışını gerçekleştirdik.

Son olarak, bazı eyaletlerde olan homestead exemption’dan bahsetmek isterim. Texasta ilk kez ev sahibi olanlar için bir vergi muafiyeti olan homestead exemption, 2025 yılı içinde ev alanlara 140 bin USD’lik muafiyet sağlıyor. Yani aldığınız evin 140 bin USD’lik tutarı ev vergisinden muaf. Bu muafiyeti takip eden yılın Nisan ayına kadar bağlı bulunduğunuz County’ye başvurarak kullanabiliyorsunuz.

Amerikan rüyasına dahil olmaya adım adım devam ettiğimiz göçmenlik sürecimizde, isteyen herkesin de hayallerine kavuşmasını dilerim…

[Serapp]

@deebee Çok sevindim. Yeni evinizde sağlık ve huzurla güle güle oturun 🧿