Mortgage Kredisi ile Ev Sahibi Olmak

[Esra Esra]

@jake-elwood çok teşekkür ederim açıklama için. İsteseler bile allahtan eşimin ödemeler sicili temiz. Ama henüz böyle bir talep gelmedi. İnşallah onaylanır. Peki ne kadar sürede sonuçlandı sizinki?

[jake-elwood]

@Esra-Esra Ilk teklifi verip pending oldugumuzdan itibaren yaklasik 1.5 ay diyebilirim. Underwriter asamasi 1 hafta surmedi bile, telekonferans gorusmelerini 1-2 gunde yapip, toplamda 4-5 gun icinde tamamlanmisti.

[Esra Esra]

Merhaba, Underwriting deki dosyamiz icin bizden ekstra evrak sunmamizi istediler. 2020 -21 vergi transcriptleri ve odeme makbuzlari, belli bir miktar uzerindeki cek girislerinin cek kopyalari ya da dekontlari bi kac basit evrak daha. Ekstra eve sigorta yaptirmamizi istediler ve araba kredimizi kapatmamiz gerektigini soylediler. Her dediklerini yaptik insallah buradan donmez dosya.

[kursat68]

@Esra-Esra merhaba neden araba kredinizi kapatmanizi soylediler ben bir kac kiside hem araba hemde ev kredisi odediklerini duydum

[kursat68]

@Esra-Esra bizde pa dayiz lehigh valley county emmaus siz nerde eve bakmistiniz?

[Esra Esra]

@kursat68 bilemiyorum sebebini. zaten çok az 9-10 aylık bi ödemesi kalmisti. Bizim icin çok problem olmadı. Levittown dayiz biz. Bu yola girecekseniz Mortgage brokerinizi iyi secin derim. Allah kolaylık versin.

[kursat68]

@Esra-Esra bizde mortgage basvurusu yaptik rocket mortgage firmasindan 275k on onay belgesini aldik ama ev fiyatlari asiri derecede arttigi icin beklemedeyiz bir kac eve teklif ettik ikisinde pesin verenleri tercih etti ev sahipleri digerlerinde de daha fazla verenleri begendigimiz evler 2 gunde hemen satiliyor bazilarida bizim basvurdugumuz fha kredisine uygun degil bakalim kismette var ise bizde ev sahibi oluruz yoksa kira odemeye devam...

[Esra Esra]

@kursat68 dun itibari ile kredimiz onaylandi darisi basiniza 🙏 evet biz de maalesef bu eve fiyat verirken en yuksek teklif veren oldugumuz icin kabul gorduk. bi onceki reddedilmisti. burada da emlakcinin yetenegi devreye giriyor. piyasayi bilir, sizi iyi yonlendirir ve ongorulu davranabilirse istediginiz evi alabilirsiniz. biz sukur ki hem emlakci hem de mortgage broker konusunda sansliydik. ikisi de titizlikle islerini yapti. evler gercekten kasla goz arasinda gidiyor. arz az talep cok. umarim gonlunuzce olur her sey. kiralar cok fazla insan uzuluyor verdigi paraya biz 1900 $ kira veriyoruz. Sukur ki artik evimize odeyecegiz. Bu arada ev bakarken evin cevre vergisine de bakin aylik payment i cok etkiliyor.

[AE123]

İkinci el yani resale ev alma işi bir nevi Amerikada yarışa malesef dönüşüyor. Örneğin ederi 200 bin $ evi bile ev alma heyecanıyla 10 15 bin üzerine alabiliyor insanlar tabi burda genelde ortalığı gazlayan emlakçılar oluyor fazla komisyon alma adına.

[kursat68]

@Esra-Esra tebrik ederim hayirli olsun

[kursat68]

@AE123, içinde söyledi: Mortgage Kredisi ile Ev Sahibi Olmak

İkinci el yani resale ev alma işi bir nevi Amerikada yarışa malesef dönüşüyor. Örneğin ederi 200 bin $ evi bile ev alma heyecanıyla 10 15 bin üzerine alabiliyor insanlar tabi burda genelde ortalığı gazlayan emlakçılar oluyor fazla komisyon alma adına.

10 15 bine raziyim hocam burda 80k 100k fiyat artti

[goodluck]

@kursat68, içinde söyledi: Mortgage Kredisi ile Ev Sahibi Olmak

@Esra-Esra merhaba neden araba kredinizi kapatmanizi soylediler ben bir kac kiside hem araba hemde ev kredisi odediklerini duydum

Aylik sabit giderlere odediginiz miktarin alacaginiz kredinin aylik odemesiyle belirli bir oranda olmasi gerekiyor. Eger istediginiz kredi limiti yuksekse bu sabit aylik giderlerden bir kismini kapatmanizi isterler. O yuzden mortgage almadan 1 yil onceki donemde eger evliyseniz tum giderleri (kredi karti, araba odemesi gibi) esinizin uzerinden yapmanizi oneririm. Boylelikle mortgage icin serbest geliriniz yuksek olur ve istediginiz kredi limitini almaniz kolaylasir.

[jake-elwood]

@AE123 Aslinda 10-15 bin daha fazla edilen teklifin komisyonunu almak icin degil de, is bizde kalsin, bizim teklifimiz pending olsun diye yapiliyor. Bilhassa su anki gibi seller marketlerde, yani saticinin burnundan kil aldirmadigi, ilana konulan evlerin 1-2 gun icinde pending oldugu piyasa kosullarinda, hem yuksek fiyat teklif edildigi gibi, hem de closing costun aliciya ait oldugu teklifler goruyoruz. Zaten bu da fiyatlari artiran bir diger unsur. Daha ev ararken bile fiyatlar yukselip, sartlar degisebiliyor. Muhtemelen alicinin da kira kontrati bitmek uzere, yeni sozlesme yapmasi bu proseduru bir sure daha ertelemesi gerekecek, haliyle bir an once pending olmak niyetinde. Verilen 10-15 bin fazla teklif 30 seneye bolunecegi icin aylik odemelerde fazla bir fark teskil etmiyor diyebiliriz. Yalniz unutmamak lazim ki su an fiyatlarin yukseldigi bir piyasadayiz, her cikisin mutlaka inisi vardir. Bakalim orda nasil sorunlar yasanacak.

[kursat68]

@jake-elwood, içinde söyledi: Mortgage Kredisi ile Ev Sahibi Olmak

@AE123 Aslinda 10-15 bin daha fazla edilen teklifin komisyonunu almak icin degil de, is bizde kalsin, bizim teklifimiz pending olsun diye yapiliyor. Bilhassa su anki gibi seller marketlerde, yani saticinin burnundan kil aldirmadigi, ilana konulan evlerin 1-2 gun icinde pending oldugu piyasa kosullarinda, hem yuksek fiyat teklif edildigi gibi, hem de closing costun aliciya ait oldugu teklifler goruyoruz. Zaten bu da fiyatlari artiran bir diger unsur. Daha ev ararken bile fiyatlar yukselip, sartlar degisebiliyor. Muhtemelen alicinin da kira kontrati bitmek uzere, yeni sozlesme yapmasi bu proseduru bir sure daha ertelemesi gerekecek, haliyle bir an once pending olmak niyetinde. Verilen 10-15 bin fazla teklif 30 seneye bolunecegi icin aylik odemelerde fazla bir fark teskil etmiyor diyebiliriz. Yalniz unutmamak lazim ki su an fiyatlarin yukseldigi bir piyasadayiz, her cikisin mutlaka inisi vardir. Bakalim orda nasil sorunlar yasanacak.

Bende aynisini dusunuyorum asiri derecede fiyatlar sisti

[AE123]

Umarım bu çıkan fiyatlar bir noktada inişe geçer, 2 senede almayı düşündüğüm evler $100 bin ve üzerinde prim yaptı

[vartorian]

@AE123 Her çıkışın mutlaka bir düşüşü olur, borsada, altında vs. mutlaka düşecektir :)

[kartalveat]

Amerikada açıklamalara göre faiz artışına gidecek dolaysıyla mortage kredi faizlerinde artış olacaktır haliyle.
Hem ev fiyatları şişmesi hemde kredi faizlerin artış riski, bu yakın dönemlerde ev almaya uygun iklim olmayacak gibi.

[mustafacankah]

Selamlar mortgage ile ev alma girişimimde deneyimlediklerimi paylaşmak isterim.

NOT: Teklif verme adımından ileriye geçemedim. Özellikle bu konu da deneyimli üyelerimiz eksik/hatalı bir bilgi varsa beni düzeltirseniz çok sevinirim. Bu yazımı kalıcı olması adına ve bilginin çoğaldıkça/paylaştıkça geliştiğine inanan biri olarak, daha Birleşik devletlere geleli 1 yıl olmuş DV2021 grubunun iç yazışmasıdan buraya taşıyorum.

Öncelikle kira kontratımı 1 yıl daha uzattım ev alma planımı erteledim. Bu süreçte takibe devam edeceğim uygun denk getirirsem cezasını öder çıkarım kiradan. Erteleme sebebim malum şuanki yüksek faizler. Ev bakarken 30 yıllık faizler 4.8-5 idi bir anda tırmanmaya başladı 7 lere kadar çıktı. Şuan düşmüş hali 6 larda. Yüksek faizden kredi çekmeyi açıkçası sorun etmiyorum çünkü faizler düştüğünde Closing Cost dedikleri kredi masrafını kurtardığı seviyede Refinance yapıp düşürülür. hertürlü kirada kaybettiğimiz paradan az oluyor.

Fakat erteleme sebebim insanlar evini yenilemediği için ev kıtlığı var denebilir satılmayan evler duruyor hep markette. Faiz oranı 3 4 iken mortgage çekerek evini almış kimse şuan haklı olarak evini satmıyor/yenilemiyor.

Maddeler halinde süreci anlatmaya çalışacağım.

1. Emlakçı:
Öncelikle gerçekten güvenebileceğiniz bir emlakçı bulmak şart. Emlakçılar sizden bir ücret almıyor, Satıcıdan komisyon alıyor. Muhtemelen onun önerdiği Kredi kurumu ile çalışırsanız onlardan da konisyon alıyordur.

2. Mortgage için ön onay:
Mortgage firmasından preapproved olmak gerekli. Preapproved da çıkan fiyat bandında ev bakmaya başlayacaksınız. Öncelikle kurum sizden SSN numaranız, yaşadığınız yerler, gelirleriniz vs. bilgiler alarak ne kadar down payment koyacağınızı soracak ve ona göre size bir fiyat çıkaracak. Bu sırada hard inquiry yapılacak. Artık markettesiniz. İlk hard inquiry nizden sonra 15 gün içinde birçok kurumdan kredi teklifi almalısınız çünkü bu 15 gün içinde alınan martgage inquiryleri kesinlikle kredi puanınızı etkilemiyor. Benim toplamda 12 puan düştü. Preapproved yeterli gelmezse down payment arttırarak yukarı çekilebilir. Ayrıca downpaymentin nereden geldiği çok önemli. Eğer Türkiyeden gelecek ise, paraları Gift Money (Gift Tax olarak değerlendirilecek) olarak almanızı öneriyorlar. 1. Dereceden aileden gelen paraları hediye olduğunu belirten bir yazı ile kabul edebilirsiniz. Emlakçı sizi kendi anlaşmalı olduğu kurumlara yönlendirecektir o kurum ile kalmamanızı öneririm çünkü haliyle emlakçıya verecekleri komisyonuda katacaklar. Benim gördüğüm kredi kurumları 3’e ayırlıyor. Lender, Credit Union, Banka. Bunların içinden en iyisi Credit Unionlar. Çünkü Credit Unionlar bir destek kuruluşları oluyor. İçerisindeki üyelerin yıllık aidatlarıyla geçinip en az faiz oranlarını vermeye çalışıyorlar ve ev ipoteğinizi devretmiyorlar. Lenderlardan uzak durmakta fayda var çünkü sizin ev ipoteğinizi başka kurumlara devredebiliyorlar, tamamen ticari. Bankalar ise çok masraflı oluyor. Çalıştığınızın firmaların kendi Credit Unionları da olabiliyor. Bizim bu bölgede Coastal Credit Union var kesinlikle çok avantajlı. Eğer ilk defa ev alıyorsanız (FHA) 300k USD ye kadar down payment almadan ve PMI dedikleri özel sigorta ücretini almadan kredi imkanı sağlıyor. FHA olabilmek için 2 yıllık kesintisiz gelir beyan etmeniz gerekiyor, bu gelir Türkiyeden de olabilir sorun değil. Diğer kredi tiplerinde ise minumum %3 - 5 down payment koymak gerekiyor. Eğer %20 nin altında downpayment koyarsanız anapara %20 ye birikene kadar PMI ödüyorsunuz. Ayrıca sadece ilk evde şart değil her ev alışınızda %5 down paymentla girebiliyorsunuz mortgage kredisine. Bütün kredi kurumlarının dikkat ettiği gelir/gider/krediskoru dengenize göre DTI ratio belirleniyor. Bu ratioyu genelde %43 te tutmaya çalışarak size maksimum ödeme gücüne göre ve kredi history nizi de değerlendirerek kredi çıkıyor. Bu hesabı Credit Karma dan Buying Power Simulator kullanarak görüntüleyenilirsiniz.

3. Ev seçimi:
Ön onay aldıktan sonra o fiyat bandında evler bakılıyor. Bütün satışa çıkan evler MLS dedikleri bir sisteme kaydedilerek satışa çıkarılıyor. Bu MLS bütün emlak uygulamalarının verileri çektiği Amerikan Hükümetinin bir sistemi. MLS Id si olmayan evlere tenezzül bile etmeyin. Emlak uygulaması olarak benim en çok beğendiğim HomeSpotter. Zillow, Redfin, Trulia gibi uygulamar da var tabiki fakat o uygulamalarda MLS e kayıtlı olamayanda çok ev olabiliyor. MLS Idsi olmayan bir eve teklif veremiyoruz diye biliyorum. HomeSpotterın bir güzel yanı, beğendiğiniz evi direk emlakçınıza uygulama üzerinden gönderebiliyorsunuz. Uygulamayı davet olmadan indiremiyorsunuz. Emlakçınız davet edecektir sizi. Evinizi seçerken yaşına, çıkaracağı masrafa, Property Taxe, HOA dedikleri aidat ve içerisinde gelen beyaz eşyalara dikkat etmekte fayda var. Aylık ödemenizi, Property Tax ve HOA aidatını kredinize ekleyerek hesaplayınız. HomeSpotter her ev için aylık ödeneğinizi hesaplıyor.

4. Teklif vermek:
Evler kesinlikle liste fiyatının üstünde gidiyor. Herkes teklif gününe kadar emlakçı ile teklifini iletiyor. Bu teklifin içine kapora da koymak şart, değilse ev sahibi ciddiye almıyor. O kapora ev fiyatından düşüldükten sonra kalan fiyat Mortgage a gidiyor. Başkasının ne kadar verdiğini bilemiyorsunuz, her zaman üzülmeyeceğiniz rakamı verin. Ben 5k dolarla bir ev kaçırdım içime oturdu. Kesinlikle teklif saatinden sonra yeni teklif almıyorlar.

5. Kredinin onaylanması:
Teklifi verdikten sonra siz kazanırsanız ev bütün bilgileri, MLS Idsi ile mortgage kurumuna gidiyor. Mortgage kurumunuz sizi ve evi bu sefer çok detaylı bir incelemeye sokuyor. Referanslarınız aranıyor eve Inspection a gidiliyor Down paymentı yatırıyorsunuz vs derken değişmekle beraber 45 güne kadar onaylanmış oluyorsunuz. Bu süreçten sonra imzalar atılmadan Closing Cost dedikleri kredi masrafını yatırıp evin tapusunu alıyorsunuz. Closing Cost genelde yine değişmekle beraber 500 lük bir ev için 10k 15k 20k tutabilir.

6. Eve taşınabilirsin 🚀🚀

[cleo]

@mustafacankah a ek olarak ben de bir seyler soylemek isterim.

   Kredi verecek kurumun (lender) seciminde mutlaka en az 3 farkli  kurumdan pre approval ( on onay) almanizi oneririm, farkli faiz oranlari cikabilir, en uygununu secersiniz. 2 hafta  icerisinde hepsini  yapin ki kredi skorunuz tekrar dusmesin. Telefonla ,online ya da yuyuze yapabilirsiniz randevu  alarak. Ayrica emlakciniz da bir lender onerisinde bulunabilir, saniyorum cogunun isbirligi yaptigi  yerler  var, o kurumdan almak zorunda degilsiniz kredinizi. Alacaginiz belge  90 gun gecerli  olacak. Down payment, pesinat olarak vereceginiz miktar olacak ancak uzerine baska masraflar da eklenecek ve vereceginiz nakit para closing cost olacak . 
    Kriterlerinize uygun bir ev buldugunuzda , satis gecmisine, crime haritasina ve cevredeki sex offender bilgilerine bakabilirsiniz gormeye gitmeden once ( eger sizin icin onemi varsa tabi  ki) emlakciniza gormek istediginizi soylerseniz, ikiniz icin de uygun  bir zamana bir gorus ayarlayacaktir. Gittiginizde bakmaniz gereken temel seyler icin birkac youtube videosu izlemenizi tavsiye ederim. Kapilar duzgun sekilde kapaniyor mu, duvarlarda catlak / kirik var mi? Tavanda su lekesi var mi,  temelde catlak var mi ve eger yapabilirseniz tavan arasina ve basement / crawling space alanlarina su birikintisi ya da kuflenme var mi diye bakabilirsiniz. Bunlar genel olarak tamiri mumkun ancak major sorunlar oluyor.

Eve baktiktan sonra begenmemek ya da teklif vermek secenekleriniz var. begenmezseniz yeni bir ev bulana kadar bakmaya devam. Teklif vermeye karar verirseniz listeleme fiyatindan, daha dusuk bir fiyattan ve da daha yuksek bir fiyattan teklif verebilirsiniz. Bolgeye, satis yogunluguna , evin durumuna gore degisir. Zamanla kendi yordamanizi yaparsiniz ancak emlakciniz da yol gosterecektir fikrini sorarsaniz. Teklif verirken escalation clause dedikleri seyi ekleyerek teklifinizi guclendirebilirsiniz. Escalation clause, ornek olarak 300k teklif ediyorum ancak diger alicilarin tekliflerine bagli olarak her seferinde 5k artacak sekilde 350ye kadar cikabilirim seklinde isliyor.
Bunun disinda inspection waive yaparak, tum bozuk ,kirik,sorunlu parcalarin tamirinden feragat edebilir ve rakiplerinize karsi avantaj elde etmis olursunuz.Riskli bir durum olmakla beraber , cok zor ev bulunan bolgelerde alicilarin goze aldigi bir risk. Evin yasi, genel durumu ve sizin bu islerden anlama durumunuza gore degerlendirilebilir. Ya da miktar belirterek inspection sirasinda cikan sorunlardan ornegin 5k ve altini karsilamaya raziyim diyebilirsiniz. Ya da hicbir tamiri ustlenmezsiniz.
Bir de appraisal gap dedikleri bir sey var, lender size krediyi vermeden once bilirkisi eve gelip deger biciyor , sizin teklifinizin ustunde cikarsa Sahane, ancak teklifinizden dusuk gelirse lender ancak o kadar kredi veriyor. Bu noktada, ornegin 10k farka kadar karsilarim diyebilirsiniz( down paymente ekleyeceksiniz) ya da hic bu topa girmeyebilirsiniz. Genelde zillowun verdigi degere yakin cikiyor.
Teklif mektubunuzu emlakciniz iletiyor ve bekliyorsunuz, satici bazen 3 bazen 5 gun tum teklifleri topluyor ve uygun buldugunu seciyor. Siz secildiyseniz satici ile bir sozlesme imzaliyor ve ‘earnest money deposit “ dedikleri kaporayi title company’e veriyorsunuz. Evin fiyatina gore degismekle birlikte $250k icin $2k gibi dusunebilirsiniz. Bu miktar sizin pesinatinizdan dusuluyor closing zamaninda. ( title company disinda avukatla calisma sistemi de var ancak Ben tecrube etmedigim icin bilmiyorum)

Sonrasinda inspection olacaksa emlakciniz yine birini onerebilir , Kabul edebilir ya da kendiniz bir inspection uzmani bulabilirsiniz. Inspection sonrasi gorulen tum kusurlari iceren bir rapor aliyorsunuz ve duruma gore yapilacak tamiratlar icin saticidan para ya da tamirini talep edebilirsiniz, karsilikli bir ortak noktada bulusursaniz devam Eder, olmazsa karsilikli sozlesmenizi iptal edebilirsiniz.

Bu sirada lender sizden financial durumunuzu ispat edeceginiz belgeler isteyecek. ID, W2, paystubs, banka hesabinizdaki miktar vb. Ve son asama “under writing “ belgeleri didikleyecek , odemelerinizi duzenli yapip yapmadiginizi arastiracak ve belki sizi arayacak . Bu asamadan Sonra Ev icin sigorta yapmaniz gerekecek, yine birkac sigortacidan teklif alabilirsiniz. Ve son onayinizi alacaksiniz.

Closing zamanindan bir iki gun once , evi bir kez daha goreceksiniz, eksik bir sey var mi ya da vaad edilen tamiratlar yapilmis mi vb. Her sey tamamsa closing gununde gidip, bircok belge imzalayip , closing costu teslim edip , anahtarinizi alacaksiniz.

Ayrica surece baslamadan once Reddit’te first time home buyer grubunu bulup takip etmenizi oneririm. Bircok tecrube paylasiliyor.

Herkesin gonlune gore olmasini dilerim.

[hasbelkader]

Ev fiyatlarinin eyalet ve town bazinda tarihsel degisimini gosteren bir grafik ya da benzeri calisma sunan guvenilir bir web sitesi var mi?