@mustafacankah a ek olarak ben de bir seyler soylemek isterim.
Kredi verecek kurumun (lender) seciminde mutlaka en az 3 farkli kurumdan pre approval ( on onay) almanizi oneririm, farkli faiz oranlari cikabilir, en uygununu secersiniz. 2 hafta icerisinde hepsini yapin ki kredi skorunuz tekrar dusmesin. Telefonla ,online ya da yuyuze yapabilirsiniz randevu alarak. Ayrica emlakciniz da bir lender onerisinde bulunabilir, saniyorum cogunun isbirligi yaptigi yerler var, o kurumdan almak zorunda degilsiniz kredinizi. Alacaginiz belge 90 gun gecerli olacak. Down payment, pesinat olarak vereceginiz miktar olacak ancak uzerine baska masraflar da eklenecek ve vereceginiz nakit para closing cost olacak .
Kriterlerinize uygun bir ev buldugunuzda , satis gecmisine, crime haritasina ve cevredeki sex offender bilgilerine bakabilirsiniz gormeye gitmeden once ( eger sizin icin onemi varsa tabi ki) emlakciniza gormek istediginizi soylerseniz, ikiniz icin de uygun bir zamana bir gorus ayarlayacaktir. Gittiginizde bakmaniz gereken temel seyler icin birkac youtube videosu izlemenizi tavsiye ederim. Kapilar duzgun sekilde kapaniyor mu, duvarlarda catlak / kirik var mi? Tavanda su lekesi var mi, temelde catlak var mi ve eger yapabilirseniz tavan arasina ve basement / crawling space alanlarina su birikintisi ya da kuflenme var mi diye bakabilirsiniz. Bunlar genel olarak tamiri mumkun ancak major sorunlar oluyor.
Eve baktiktan sonra begenmemek ya da teklif vermek secenekleriniz var. begenmezseniz yeni bir ev bulana kadar bakmaya devam. Teklif vermeye karar verirseniz listeleme fiyatindan, daha dusuk bir fiyattan ve da daha yuksek bir fiyattan teklif verebilirsiniz. Bolgeye, satis yogunluguna , evin durumuna gore degisir. Zamanla kendi yordamanizi yaparsiniz ancak emlakciniz da yol gosterecektir fikrini sorarsaniz. Teklif verirken escalation clause dedikleri seyi ekleyerek teklifinizi guclendirebilirsiniz. Escalation clause, ornek olarak 300k teklif ediyorum ancak diger alicilarin tekliflerine bagli olarak her seferinde 5k artacak sekilde 350ye kadar cikabilirim seklinde isliyor.
Bunun disinda inspection waive yaparak, tum bozuk ,kirik,sorunlu parcalarin tamirinden feragat edebilir ve rakiplerinize karsi avantaj elde etmis olursunuz.Riskli bir durum olmakla beraber , cok zor ev bulunan bolgelerde alicilarin goze aldigi bir risk. Evin yasi, genel durumu ve sizin bu islerden anlama durumunuza gore degerlendirilebilir. Ya da miktar belirterek inspection sirasinda cikan sorunlardan ornegin 5k ve altini karsilamaya raziyim diyebilirsiniz. Ya da hicbir tamiri ustlenmezsiniz.
Bir de appraisal gap dedikleri bir sey var, lender size krediyi vermeden once bilirkisi eve gelip deger biciyor , sizin teklifinizin ustunde cikarsa Sahane, ancak teklifinizden dusuk gelirse lender ancak o kadar kredi veriyor. Bu noktada, ornegin 10k farka kadar karsilarim diyebilirsiniz( down paymente ekleyeceksiniz) ya da hic bu topa girmeyebilirsiniz. Genelde zillowun verdigi degere yakin cikiyor.
Teklif mektubunuzu emlakciniz iletiyor ve bekliyorsunuz, satici bazen 3 bazen 5 gun tum teklifleri topluyor ve uygun buldugunu seciyor. Siz secildiyseniz satici ile bir sozlesme imzaliyor ve ‘earnest money deposit “ dedikleri kaporayi title company’e veriyorsunuz. Evin fiyatina gore degismekle birlikte $250k icin $2k gibi dusunebilirsiniz. Bu miktar sizin pesinatinizdan dusuluyor closing zamaninda. ( title company disinda avukatla calisma sistemi de var ancak Ben tecrube etmedigim icin bilmiyorum)
Sonrasinda inspection olacaksa emlakciniz yine birini onerebilir , Kabul edebilir ya da kendiniz bir inspection uzmani bulabilirsiniz. Inspection sonrasi gorulen tum kusurlari iceren bir rapor aliyorsunuz ve duruma gore yapilacak tamiratlar icin saticidan para ya da tamirini talep edebilirsiniz, karsilikli bir ortak noktada bulusursaniz devam Eder, olmazsa karsilikli sozlesmenizi iptal edebilirsiniz.
Bu sirada lender sizden financial durumunuzu ispat edeceginiz belgeler isteyecek. ID, W2, paystubs, banka hesabinizdaki miktar vb. Ve son asama “under writing “ belgeleri didikleyecek , odemelerinizi duzenli yapip yapmadiginizi arastiracak ve belki sizi arayacak . Bu asamadan Sonra Ev icin sigorta yapmaniz gerekecek, yine birkac sigortacidan teklif alabilirsiniz. Ve son onayinizi alacaksiniz.
Closing zamanindan bir iki gun once , evi bir kez daha goreceksiniz, eksik bir sey var mi ya da vaad edilen tamiratlar yapilmis mi vb. Her sey tamamsa closing gununde gidip, bircok belge imzalayip , closing costu teslim edip , anahtarinizi alacaksiniz.
Ayrica surece baslamadan once Reddit’te first time home buyer grubunu bulup takip etmenizi oneririm. Bircok tecrube paylasiliyor.
Herkesin gonlune gore olmasini dilerim.
